🇺🇸 2025년 미국 양도소득세가 사라질까? 트럼프의 주택 양도소득세 면제 발언

2025년 7월, 트럼프 대통령이 주택 매매에 대한 양도소득세 폐지 가능성을 언급해 주택 소유자, 부동산 전문가, 투자자 사이에서 큰 화제를 불러일으키고 있습니다.

2025년 7월 22일, 트럼프는 다음과 같이 발언했습니다. (Reuters 관련 기사 클릭)

“우리는 주택에 대한 양도소득세를 없애는 것을 생각 중입니다. 연준(Fed)이 금리를 적절히 조절하면 필요 없을 수도 있지만, 이 방안을 검토하고 있습니다.”

위의 발언은 공식 정책 발표는 아니고 모든 자산에 대해 양도소득세를 완전히 없애는 방안까지 제안한 것은 아니지만, 1차 거주용 주택에 대한 양도소득세 폐지를 암시하여 미국 부동산 및 투자 환경에 큰 변화를 가져올 수 있음을 시사했습니다.

이번 글에서는 양도소득세가 무엇인지, 현재 미국에서 양도소득세가 어떻게 적용되는지, 예상되는 장단점과 향후 진행 과정 및 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 살펴봅니다.

미국 부동산 양도소득세 (Capital Gains Tax)

양도소득세는 자산을 팔아 얻은 이익, 즉 양도 차익에 부과하는 세금입니다. 부동산에서는 주로 매입가보다 높은 가격에 부동산을 팔 때 발생합니다.

미국 양도소득세의 종류

단기 양도소득세: 1년 미만 보유 시 일반 소득세율로 과세
장기 양도소득세: 1년 이상 보유 시 소득 수준에 따라 0%, 15%, 또는 20% 세율 적용

거주용 주택에 대한 세금 혜택

미국 국세청(Internal Revenue Service, IRS)은 (임대와 같은 투자용이 아닌) 거주용 주택에 대해 일정 금액까지 양도소득세를 면제해줍니다.

신고 상태	면제 한도
단독 신고자	$250,000
부부 공동 신고자	$500,000

면제 조건은 다음과 같습니다.

최근 5년 중 최소 2년 이상 보유했을 것
최소 2년 이상 주거지로 거주했을 것

하지만 이 한도를 초과하는 이익은 과세 대상입니다. 바로 여기서 트럼프 대통령의 2025년 제안이 적용됩니다.

미국 부동산 양도소득세에 대해 더 알고 싶으면 이전 포스팅을 클릭하세요.

미국 부동산 양도소득세 (Capital Gains Tax) 가이드: 계산법, 투자용 부동산 매각 시 팁

집이나 임대용 부동산, 또는 땅을 팔려고 생각 중이시라면, 양도소득세(Capital Gains Tax)를 계산해보셔야 합니다. 양도소득세를 떼고 남는 돈이 최종적으로 내 손에 들어오는 돈이니까요. 한국에서

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양도소득세가 면제된다면 누가 혜택을 볼까?

캘리포니아, 텍사스, 플로리다처럼 집 값이 많이 오른 지역의 장기 주택 소유자
수십 년간 주택을 보유한 은퇴자
더 큰 집으로 이사하려는 가족
매매 전 자가용으로 전환하는 투자자

절세 사례

예를 들어, 2000년에 40만 달러에 샌디에이고 집을 산 부부가 2025년에 120만 달러에 팔았다고 가정합니다. 차익은 80만 달러입니다.

현재 법률 하에서는 $500,000까지 면제되고
초과 $300,000에 대해서는 장기 양도소득세율(대략 15%) 적용되어,
약 $45,000의 양도소득세를 납부해야 합니다.

트럼프 제안대로 양도소득세가 면제된다면,

전체 $800,000 이익에 대해 세금을 낼 필요가 없어져 $45,000 이상의 절세 효과가 나타나는 것입니다.

트럼프 제안 배경 - 마조리 테일러 그린 (Greene)의원의 ‘주택 매매 세금 면제 법안’

2025년 현재, 주택 가격은 여전히 높고 모기지 금리도 6~7%에 달합니다. 주택 공급은 부족한 상황입니다.

이러한 배경하에 공화당 소속 마조리 테일러 그린 의원은 2025년 7월 10일, “No Tax on Home Sales Act”를 발표하며, 1차 거주지 매매 시 발생하는 연방 자본이득세 완전 폐지를 제안했습니다. “자신의 집을 매매하며 형성한 자산을 세금으로 과하게 빼앗기지 않아야 한다”는 취지로, 아래와 같은 내용을 골자로 합니다.

1차 거주용 주택 매매 시 양도소득세 전면 폐지
기존 $250,000/$500,000 면제 한도 폐지
주택 매도자의 신고 절차 간소화

법안은 하원, 상원 통과를 거쳐 법률로 제정이 되어야 효력이 있으므로 아직은 어떻게 될지 알기 어렵습니다. 그러나 트럼프의 공개 지지로 입법 추진에 탄력이 붙었습니다.

법안 통과시 예상 장단점

만약 이 법안이 통과 된다면, 다음과 같은 장점을 예상할 수 있습니다.

세금 부담 때문에 매도를 미뤘던 은퇴자 등의 집이 매물로 나올 가능성 매물이 늘어나 시장 유동성이 늘어나고 이사를 유도할 수 있습니다.
또한 과열 지역에서 가격 조정이 가능해지며,
전반적으로 주택 소유에 대한 관심이 늘 수 있습니다.

한편으로는 아래와 같은 부작용이 일어날 수 있습니다.

양도소득세 면제는 고가의 주택 보유자에게 더 유리하다는 비판을 피할 수 없습니다.
또한 유동성 증가가 주택 가격 인플레를 초래 할 수도 있습니다.
또한 10년 간 수십억 달러의 연방 세수가 감소될 수 있습니다. 부유한 주택 소유자들에게는 세금 감면이 되지만, 다른 납세자들에게는 부담이 될 수 있습니다. 왜냐하면 정부는 여전히 충분한 세금을 걷어 운영해야 하니, 양도소득세 같은 수입원을 제거하면 정부가 지출을 줄이든지 다른 세금을 통해 돈을 걷어야 하기 때문입니다.

주거 주택에 대한 양도소득세 법안이 통과된다면, 한 세대에 한 번 있을까 말까 한 중대한 세제 변화가 될 것입니다. 아뭏튼, 아직은 지켜볼 때입니다.

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