미국 부동산 양도소득세 (Capital Gains Tax) 가이드: 계산법, 투자용 부동산 매각 시 팁

집이나 임대용 부동산, 또는 땅을 팔려고 생각 중이시라면, 양도소득세(Capital Gains Tax)를 계산해보셔야 합니다. 양도소득세를 떼고 남는 돈이 최종적으로 내 손에 들어오는 돈이니까요.

한국에서는 배우 조정석씨가 강남의 빌딩을 110억에 매도했다는 기사가 이슈가 되고 있는데, 양도 차익이 70억이라고 하면 거기서 양도소득세까지 뗀 금액이 찐 으로 조정석씨에게 돌아가는 돈인 것이죠.

 

그래서 부동산을 운용할 때 절세전략을 잘 세우면, "내 것을 최대한 내 것으로" 유지할 수가 있습니다.

 

이번 글에서는 미국에서 양도소득세가 무엇인지, 세율의 종류, 양도소득세를 계산하는 방법, 그리고 투자용/임대용 부동산 매각시 고려할 전략에 대해 살펴보겠습니다.

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양도소득세 (Capital Gains Tax) 란?

양도소득세는 집, 땅, 투자용 부동산 등 가치 있는 자산을 팔아서 이익을 얻었을 때 내는 세금입니다. 여기서 말하는 ‘이익(gain)’은 산 가격보다 비싸게 팔아서 생긴 차익입니다.

 

예를 들어, 

• 집을 $200,000에 샀고
• 나중에 $300,000에 팔았다면
• 이익은 $100,000이고
• 이 $100,000에 대해 세금을 낼 수 있습니다. 

1. 본인 거주 주택의 경우, 양도소득이 공제됩니다. 

• 최근 5년 중 2년 이상 해당 집에 살았다면,
  • 독신(single)인 경우 최대 $250,000까지의 이익은 비과세입니다. 
  • 부부 공동으로 세금 신고 시 (married and filed jointly) 최대 $500,000까지 비과세 입니다. 

예를 들어, 

• 한 부부가 $250,000에 집을 사서 그 집에 살다가 
• $700,000에 팔면
• 이익은 $450,000 입니다. 

즉, 부부가 2년 이상 실제로 그 집에 거주했고, 이익이 $500,000 이하이므로, 양도소득세가 없습니다! 

2. 만약, 임대용 주택이나 별장인 경우는?

이 경우는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 
즉, 전체 이익에 대해 과세될 수 있습니다.

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양도소득세율 - 단기 vs 장기 양도소득세

양도소득세율은 내가 부동산을 얼마나 오래 보유했는지에 따라 달라집니다. 

보유 기간	세금 종류	세율
1년 이하 보유	단기 양도세	종합소득세율과 같음 (10~37%)
1년 초과 보유	장기 양도세	0%, 15%, 또는 20%

최소 1년 이상은 보유해야 세금을 덜 내는 것이죠?

부동산 투자 전략 중 House flipping 으로 돈을 벌어보고자 하시는 분들은 이를 감안하셔야 합니다. 

플립/플리핑할까, 장기 임대할까? 2025년 미국 부동산 투자 가이드

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양도소득세 계산 방법 - 4단계

1단계: "취득 원가(Cost Basis)" 계산

구입한 가격에 다음 항목들을 더합니다. 

 

취득 원가 = 구매 가격 + 거래 비용 + 주요 리모델링 비용

• 거래 비용 예시: 
  • 중개 수수료
  • 변호사 비용
  • 클로징 비용
• 리모델링 비용 예시: 
  • 차고 증축
  • 주방 리모델링
  • 지붕 교체 등등  (단순 수리는 포함되지 않습니다.)

예시:
집 값 $200,000 + 클로징 비용 $5,000 + 차고 공사비 $25,000
👉 총 취득 원가: $230,000

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2단계: 판매 가격과 판매 비용 계산

집을 얼마에 팔았는지 확인하고, 그 중 다음 항목들을 뺍니다. 

• 중개 수수료
• 클로징 비용
• 변호사 비용 등

예시:
판매 가격: $300,000
판매 비용: $20,000
👉 순 판매 금액 = $280,000

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3단계: 양도차익 계산

양도차익 = 순 판매 금액 – 취득 원가

 

👉 $280,000 – $230,000 = $50,000 이 양도차익

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4단계: 세율 적용

장기 양도소득세율은 소득에 따라 달라집니다. 

소득 수준	세율
저소득 (2024 기준: $47,025 이하 / 독신)	0%
중간 소득자	15%
고소득 (2024 기준: $518,900 이상 / 독신)	20%

 

예를 들어, 세율 15% 적용 시, 

👉 세금은 =  양도차익 $50,000 × 15% = $7,500 이 됩니다. 

 

참고로, 연방세 외에도 거주하는 주에서 별도의 양도소득세를 부과할 수 있습니다. 부동산이 있는 주의 관련 세법을 꼭 확인하세요. 

• 플로리다, 텍사스 → 주 소득세 없음
• 캘리포니아 등 → 주 양도세 있음

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임대 / 투자용 부동산 매각시 고려사항 

실거주가 아닌 투자용 부동산의 경우라면 아래 사항도 반드시 확인하세요. 

1. 감가상각 회수세 (Depreciation Recapture Tax)

임대 기간 동안 감가상각을 공제받았다면,

• 매각 시 25% 세율로 회수세를 내야 할 수 있습니다.

2. 1031 교환 (1031 Exchange, 세금 유예 전략)

투자용 부동산을 팔고 180일 내에 다른 부동산을 구입하면

• 양도세를 유예 (나~중에 납부)할 수 있습니다. 
• 이를 1031 교환, 1031 Exchange (익스체인지) 라고 합니다.  

1031 교환 Exchange 는 미국 부동산 투자를 하시려는 분들은 반드시 아셔야 하는 절세전략입니다. 더 자세한 설명을 보시려면 이전 포스팅을 확인하세요! 

 

미국 부동산 투자, 1031 교환 (1031 Exchange)으로 양도소득세를 피하는 방법

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마무리 

미국 부동산 투자를 하실 때, 양도소득세가 어떻게 징수되는지 이해하면 매각 계획을 더 잘 세울 수가 있습니다. 부동산 매각을 고려중이라면, 반드시 양도소득세를 고려하시고, 사전에 부동산 전문 회계사나 변호사와 꼼꼼히 상담하세요! 

 

 

참고 자료

미국 양도소득세에 대해 더 알고 싶다면, 아래 사이트를 참고하세요.

미국 국세청(IRS) 

• 양도소득세 기본 안내: https://www.irs.gov/taxtopics/tc409
  단기 및 장기 양도소득의 차이, 세율, 과세 대상 자산 등에 대해 배울 수 있습니다. 
• 본인 거주 주택 매각 시 비과세 혜택 (publication 523)

Investopedia 

 

Capital Gains Tax: What It Is, How It Works, and Current Rates

양도소득세에 대해 쉽고 명확하게 설명되어 있습니다.  

 

 

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