미국 부동산 보유세 총정리: 재산세, 양도세, 양도소득세, 임대소득세, 상속세 한눈에 보기

 

미국 부동산 시장 투자는 부를 축적하기 위한 좋은 수단입니다. 하지만 부동산을 소유하고 매매하는 과정에서는 다양한 세금이 발생하고, 이를 잘 이해하고 준비해야 고수익을 유지할 수 있습니다. 찐 부자들은 절세 전략을 잘 알고 활용합니다. 아마 그런 생각으로 이 포스팅을 클릭하시지 않았을까요? 잘 오셨습니다! 

 

이번 글에서는 미국에서 부동산을 소유하거나 매매, 처분할 때 발생할 수 있는 세금에 대해 간략하게 살펴보겠습니다.

 

부동산 보유세 라고 할때 포함되는 세금의 종류는, 재산세 (Property Tax), 양도세(Transfer Tax), 양도소득세(Capital Gains Tax), 임대소득세 (Rental Income Tax), 그리고 상속세(Estate Tax)입니다. 이러한 세금을 한국의 부동산 세금 제도와도 비교해 보고, 미국 부동산 시장에서 절세할 수 있는 전략까지 살펴보겠습니다.

 

---

미국 부동산 보유 시 발생하는 세금 

미국에서 부동산을 소유하거나 매매, 처분할 때 아래와 같은 세금이 부과될 수 있습니다

• 재산세(Property Tax)
• 양도세(Transfer Tax)
• 양도소득세(Capital Gains Tax)
• 임대소득세 (Rental Income Tax)
• 상속세(Estate Tax)

각 세금은 납부 시기, 납세자, 계산 방식이 다르기 때문에 투자 목적과 방식에 따라 전략적으로 접근해야 합니다. 

 

 

---

1. 재산세 (Property Tax)

재산세는 부동산을 소유하고 있는 동안 매년 납부하는 세금으로, 주로 카운티나 시 단위 지방정부에서 부과합니다. 보통 1년에 두 차례 나누어 납부합니다. 세금은 부동산 평가 가치(Assessed Value)에 지방 세율을 곱하여 계산됩니다. 

 

주 (State)	평균 재산세율 (%)
뉴저지	2.21%
텍사스	1.68%
캘리포니아	0.74%
하와이	0.31% (가장 낮음)

예를 들어, 부동산 평가 가치가 $400,000이고 세율이 1.25%라면 연간 재산세는 $5,000입니다.  재산세는 지역의 공공서비스(학교, 도로, 경찰 등)를 위한 중요한 재원이기도 합니다. 

 

재산세에 대해 더 자세히 알고 싶으면, 이전 포스팅을 클릭하세요.  

 

미국 부동산 재산세 - 부과 방식, 감면제도, 재산세 가장 높은 주 10곳과 낮은 주 10곳

 

2. 양도세 (Real estate transfer taxes)

양도세는 부동산 거래가 이루어질 때, 즉 소유권 이전이 발생할 때 부과되는 일회성 세금입니다. 보통 매도자(셀러 Seller)가 부담하지만, 계약에 따라 매수자 (바이어, buyer)와 나누기도 합니다.

 

양도세 Transfer Tax는 Deed transfer tax, Real estate conveyance tax, Title transfer fee라고 부르기도 합니다. 주(state), 카운티(county), 도시(city)별로 세율과 적용 방식이 다릅니다. 미국의 일부 주(예: 텍사스, 오리건)는 양도세를 부과하지 않습니다. 

 

주	평균 양도세율
뉴욕 (NY)	매 $500당 약 $2~4 (뉴욕시 추가 세금 있음)
플로리다 (FL)	매 $100당 $0.70
캘리포니아 (CA)	매 $1,000당 $1.10 (샌프란시스코 등 일부 도시 추가 부과)
텍사스 (TX)	❌ 양도세 없음
애리조나 (AZ)	❌ 양도세 없음

중요한 점은, 이 세금은 매매 가격 전체를 기준으로 계산된다는 것입니다. 예를 들어, $500,000 가치의 부동산을 매매할 때, 세율이 $1,000당 $5이라면 총 $2,500의 양도세가 부과됩니다. 

 

언제 납부하나? 

보통 부동산 거래 종결 시(클로징, "Closing Day")에, 거래 비용 정산서 ("HUD-1 Settlement Statement," "Closing Statement"라고도 부릅니다.) 항목에 포함되어 납부합니다. 세금은 해당 카운티의 등기소(Recorder’s Office)에 보고됩니다.  

 

 

3. 양도소득세 (Capital Gains Tax)

부동산을 구매 가격보다 높은 가격에 매도하여 이익이 발생한 경우, 그 차익에 대해 부과되는 세금이 양도소득세입니다.

• 단기 보유시 (1년 미만): 일반 소득세율 (최대 37%)
• 장기 보유시 (1년 이상): 0%, 15%, 또는 20% (소득 수준에 따라 결정됩니다.)

예시

• 부동산 구매가: $350,000
• 부동산 매도가: $500,000
• 차익: $150,000
• 세율이 15%라면: $150,000 × 0.15 = $22,500 납부

💡 단, 본인이 2년 이상 거주한 주택이라면 최대 $250,000까지 면세 혜택이 주어집니다 (부부 공동일 경우 $500,000). 

 

미국 부동산 양도소득세에 대해 더 자세히 알고 싶다면, 이전 포스팅을 확인하세요. 

 

미국 부동산 양도소득세 (Capital Gains Tax) 가이드: 계산법, 투자용 부동산 매각 시 팁

 

4. 임대소득세 (Rental Income Tax)

미국에서 부동산을 임대하여 월세나 연 임대 수입을 얻는 경우, 해당 수익은 과세 대상 소득으로 간주되며 꼭 세금 신고를 해야 합니다. 외국인 투자자라도 미국 내 임대 수익이 있다면 IRS에 세금 보고 및 납부를 해야 합니다.

과세 대상이 되는 임대 수입

• 월세 (monthly rent) 
• 임대 계약 해지로 받은 위약금 (Lease cancellation fees)등

공제 가능한 항목들 (세금을 줄이는 핵심)

다행히도 미국에서는 다양한 항목에 대해 공제(Deduction)를 받을 수 있어, 실제 과세 소득을 낮출 수 있습니다. 공제 가능한 항목에 대해서는 영수증 등 증빙을 잘 보관해야 하겠죠?  

 

공제 항목	예시
모기지 이자 (Mortgage interest)	투자용 부동산 대출 이자
재산세	매년 납부한 Property Tax
수리 및 유지비	배관, 도장, 정원 관리, 청소 비용 등
감가상각 (Depreciation)	건물 가치를 매년 일정 부분 비용 처리
관리 비용	부동산 매니저 수수료, 회계사 수수료 등
보험료	화재, 책임 보험 등
광고 비용	리스팅, 부동산 플랫폼 광고비 등

💡 감가상각은 특히 외국인 투자자에게도 유리하며, 매년 일정 금액을 비용으로 처리해 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

세율 및 보고 방식

• 임대소득은 기타 소득(Ordinary Income)으로 간주되어, 일반 소득세율이 적용됩니다.
• 외국인의 경우, 일반적으로 30% 원천징수가 기본 적용되지만, 세무신고(1040NR + Schedule E)를 통해 실제 경비 공제 후 낮은 세율로 환급 가능합니다.

예시

• 연간 임대 수입: $24,000
• 총 경비 (보험, 수리, 감가상각 등): $9,000
• 과세 대상 소득: $24,000 - $9,000 = $15,000
• 세율 = 22%라면: $15,000 × 0.22 = $3,300 납부

5. 상속세 (Estate Tax) 

고인이 남긴 총 자산 (부동산 포함)에 대해 부과되는 연방 세금입니다. 과세 대상에는 부동산, 예금 및 투자 자산, 사업체 지분, 기타 개인 자산 등이 포함됩니다.

 

2025년 기준, $13.61 million 이하의 유산은 연방 상속세 면제 대상이며, 초과 금액에 대해서는 최대 40% 세율이 적용됩니다. 

 

항목	금액
면세 한도 (2025년)	$13.61M (1인), $27.22M (부부 공동)
과세 세율	18% ~ 40% (누진)

예를 들어, 어떤 사람이 사망하며 총 자산이 $15 million이라고 가정할 경우, 

 

$15M - $13.61M = $1.39M 이 과세 대상 금액이 됩니다. 이 금액에 대해 누진 세율(18%~40%)이 적용됩니다.

 

 

캘리포니아, 뉴욕 등 고가 주택이 많은 지역에서는 부동산 자산만으로도 상속세 면세 한도를 초과할 수 있습니다. 이 경우, 상속세를 납부하기 위해 부동산 일부를 매각해야 할 수도 있습니다.

 

또한, 일부 주는 별도로 주 상속세 또는 상속인세 (Inheritance Tax)를 부과하며, 연방 면세 기준보다 적은 금액만으로도 과세 대상이 될 수 있으니, 각 주별 상속세도 확인해야 합니다. 

 

주	상속세 유무	면세 한도
뉴욕	상속세 있음	$6.94M
매사추세츠	상속세 있음	$2M
캘리포니아 / 플로리다	❌ 없음	해당 없음

 

---

🇰🇷 미국 vs 한국: 부동산 세금 비교

항목	미국	한국
재산세	0.3~2.2% (지역별 상이)	공시가 기준 0.15~0.5%
양도소득세	장기 보유 시 0~20%	6~45%, 다주택자 중과세
양도세	일부 주 부과	없음 (등록세·취득세 등은 별도 존재)
상속세	면세 기준 높고 세율 낮음	면세 기준 낮고 세율 최고 50%
임대소득세	다양한 공제 가능	일부 공제 가능, 고세율 적용 가능

 

즉, 미국은 재산세가 상대적으로 높지만, 장기 보유 시 양도세와 상속세 부담이 낮은 편입니다. 한국은 세금 규제가 더 복잡하고 무겁고, 특히 단기 투기나 다주택자의 경우 세금 부담이 큽니다.

 

전반적으로 미국의 세제 구조가 비교적 투자 친화적입니다. 

 

---

절세 전략

다음과 같은 전략을 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다! 반드시 CPA등 전문가와 상의해서 진행하세요. 

 

1. 감가상각 적용: 임대용 부동산의 세금 부담을 감소할 수 있습니다. 

 

2. 1031 교환제도: 유사 자산 교환 시 양도소득세 납부를 미룰 수 있습니다. 

 

1031 교환제도 (1031 Exchange)에 대해 더 알고 싶다면, 이전 포스팅을 참고 하세요. 

 

미국 부동산 투자, 1031 교환 (1031 Exchange)으로 양도소득세를 피하는 방법

3. 부동산 구조를 LLC (Limited Liability Company), 신탁 (Trust) 등으로 설계하면 절세가 가능합니다.

 

4. 생전에 신탁 설정, 사전 증여 (gift), 생명보험 활용 등 절세 전략을 전문가와 함께 설계하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

미국 부동산 시장은 외국인 투자자에게도 열린 구조이며, 세금 제도를 잘 이해하고 활용한다면 장기적으로 안정적인 수익과 절세 효과를 동시에 누릴 수 있습니다. 특히 미국 부동산에서 임대를 계획하고 있거나, 부동산 자산을 자녀에게 물려주고자 하신다면, 반드시 현지 회계사(CPA) 또는 부동산 전문가의 상담을 받고 투자를 진행하시기 바랍니다.  

 

함께 보면 좋은 글 

 

미국 vs 한국 부동산 양도소득세 비교: 어느 나라가 더 높을까?

 

미국 부동산 재산세 이의 신청 (Tax Appleal): 왜, 언제, 어떻게?

 

미국 부동산 투자- 모기지 금리를 잘 받으려면- 신용점수 준비 및 대출 전략

 

우산 책임배상보험(umbrella insurance)이란? 나도 필요할까? 우산 책임배상보험 가입 가이드

 

미국 노인 재정적 학대/금융 사기: 유형, 실제 사례 및 예방, 대처 방법