미국에서 부동산을 소유하고 계시다면 매년 재산세(property tax)를 납부하셔야 합니다. 이 세금은 주로 지역 정부에서 징수하며, 도로, 학교, 경찰 및 소방 서비스 등 공공 서비스 자금으로 사용됩니다.
그런데 재산세가 너무 높게 책정되었다고 느끼신 적 있으신가요? 그렇다면 재산세 이의 신청(property tax appeal)을 통해 조정해 볼 수 있습니다. 한국에도 재산세 이의신청 제도가 있지요. 한국에서는 이를 "과세표준 또는 세액에 대한 이의신청", 또는 "이의신청·심사청구 제도"라고 부르는데, 과세 기준이 잘못되었거나 세액이 과다하게 부과되었다고 판단될 경우 납세자가 직접 이의를 제기할 수 있는 권리를 행사하는 것이죠.
미국의 property tax appeal도 그러한 개념으로 생각하시면 됩니다. 재산세 이의 신청을 적절히 하면 수년간 많은 비용을 절감할 수 있습니다.
이번 글에서는 미국의 재산세 이의 신청 과정과 시기, 그리고 관련 비용 등을 살펴보겠습니다.
1. 재산세 (Property Tax)란?
재산세는 부동산의 공시가치(assessed value)를 기준으로 부과되는 세금입니다. 이 공시가치는 지역 평가사(county assessor)가 매년 또는 격년으로 부동산의 시장가치를 추정하여 결정합니다. 예를 들어,어떤 집의 가치가 $500,000로 평가되고, 지역 재산세율이 1.25%라면, 연간 재산세는 $6,250가 됩니다.
미국에서 재산세율(Property Tax Rate)은 주(State) 정부가 아니라 대부분 지역(Local) 정부에서 결정합니다. 연방 정부는 관여하지 않으며, 주 정부는 전체적인 틀만 제공할 뿐 세율 자체를 직접 설정하지 않는 경우가 많습니다. 주 정부는 아래와 같이 재산세 관련 기본 규정과 평가 기준을 마련합니다.
- 재산 평가 방식과 주기
- 세율 증가의 상한선 설정 (일부 주에서만 해당)
- 세율 상한이나 공식 제공 (경우에 따라)
드물지만, 캘리포니아 주(Proposition 13)처럼 주 헌법 수준에서 세율을 제한하는 경우도 있습니다.
주요 주(state)별 재산세 예시
- 텍사스: 주(州) 차원의 재산세는 없으며, 카운티, 시, 학군 등 지역 단위에서 세율을 정하고 세금을 걷습니다.
- 캘리포니아: 기본 세율은 부동산 평가가액의 1% 고정(Prop 13에 따라 제한)됩니다. 그러나 지역 주민 투표로 승인된 추가 부담금이 붙어 실질 세율은 더 높아질 수 있습니다.
- 뉴욕: 주정부는 재산 평가를 관리하지만, 세율은 카운티나 학군 등 지역 정부가 결정합니다.
- 일리노이: 미국 내에서도 가장 높은 재산세율을 가진 주 중 하나로, 지방 자치 단체들이 세율을 정합니다.
2. 왜 재산세 이의 신청 (Tax appeal)을 해야 하나?
재산세는 자동적으로 계산되기 때문에 간혹 실제 시장 가치보다 과대 평가되어 부당한 금액을 납부하게 될 수 있습니다. 예를 들어, 아래와 같은 경우에 이의 신청을 할 수 있습니다.
- 인근 주택보다 너무 높은 평가가 내려진 경우
- 최근 시장이 하락했지만 공시가치가 그대로 유지된 경우
- 구조적 결함이나 손상이 반영되지 않은 경우
이런 경우, 이의 신청을 통해 공시가치를 낮추면 매년 수백 달러에서 수천 달러까지도 절약할 수가 있습니다. 예를 들어,
- 기존 감정가가 $119,925 였고
- 이의 신청 후 감정가가 $108,330 으로 줄어 들었다면,
- 지역 재산세율: 7.67% 일때,
절약 금액 = ($119,925 - $108,330) × 7.67% = $889 (매년)가 됩니다.
그리고 많은 지역에서 새로운 공시가치를 기준으로 향후 세금이 산정되기 때문에 장기적으로 세금 부담이 줄어들 수 있습니다. 또한, 이의 신청을 통해 본인의 자산이 잘못 평가되었음을 바로잡을 수 있습니다.
3. 이의 신청 기간은?
미국의 재산세 이의신청 기간은 주(state)와 때로는 카운티(county), 시(city)마다 다릅니다. 그러나 일반적으로, 신청 시기는 다음과 같습니다.
- 대부분의 지역에서는 재산세 평가 통지서(Assessment Notice)를 받은 직후 이의신청을 할 수 있습니다.
- 일반적으로 이의신청 기간은 매년 상반기(2월~5월)에 집중되어 있습니다.
- 이의신청 마감일은 보통 평가 통지를 받은 날로부터 30일~60일 이내입니다.
주(state)별 예시
- 캘리포니아(CA): 대부분의 카운티에서 7월 2일부터 9월 15일 또는 11월 30일 사이에 이의신청이 가능합니다.
- 텍사스(TX): 평가 통지를 받은 날로부터 30일 또는 5월 15일 중 더 늦은 날짜까지 이의신청할 수 있습니다.
- 일리노이(IL, 쿡카운티): 타운십(township)별로 이의신청 기간이 다르며, 대체로 4월~10월 사이입니다.
- 플로리다(FL): 매년 8월경 발송되는 TRIM 통지서 수령 후 25일 이내에 이의신청을 해야 합니다.
- 뉴욕(NY, 뉴욕시): 주택용 부동산(Class 1)의 경우, 매년 3월 1일까지 이의신청서를 제출해야 합니다.
정확한 마감일과 이의신청 방법은 거주 중인 지역의 카운티 평가관(Assessor) 또는 재산세 사무소(Property Appraiser) 웹사이트를 참고하세요.
4. 재산세 이의 신청 절차
1) 공시가치 확인
먼저, 내가 받은 재산세 고지서에 기재된 공시가치("Assessed Value")를 확인하셔야 합니다. 해당 가치는 지역 정부 웹사이트 또는 고지서에서 확인하실 수 있습니다.
2) 비교자료 수집
본인의 재산이 과대 평가되었는지를 증명하기 위해, 다음과 같은 자료들을 준비합니다:
- 최근에 판매된 유사한 주택의 가격 (Comparable Sales 또는 "Comps"라고 부릅니다.): Zillow, Redfin, Realtor.com 등의 온라인 부동산 사이트를 이용하면 쉽게 자료를 찾을 수 있습니다. 최소 3-5곳을 비교하세요.
- 부동산 감정 평가서(Appraisal Report)
- 집의 손상이나 구조적 문제를 보여주는 사진 및 설명
- 집의 방이나 화장실 개수, 전체 면적, 집의 연수(age)가 잘못 기재되었다는 것을 보여주는 증거
3) 이의 신청서 제출
각 카운티(County)에는 정해진 이의 신청 마감일(보통 재산세 고지서 발급 후 30~60일)이 있으며, 이 기간 내에 서류를 제출해야 합니다. 대부분의 주에서 이의 신청은 3-5월 등 봄 기간에 이루어집니다. 신청은 아래 방법 중 하나로 하면 됩니다.
- 온라인 접수 (많은 카운티에서 제공): 해당 집이 있는 카운티의 이름을 넣고 "XXX County Assessor's Office"를 검색하고 "Appeal" 을 찾으면 됩니다.
- 우편 접수
- 직접 방문 제출
4) 청문회 ("hearing")참석
일부 지역에서는 신청 후 전화나 Zoom 등 비공식 혹은 공식 청문회에 참석하셔야 할 수도 있습니다. 이 자리에서 본인의 자료를 근거로 공시가치가 부당하다는 점을 설명하게 됩니다. 청문회 후에 우편으로 결과를 통지 받습니다.
5. 이의 신청 과정에서 주의할 점
- 마감일을 반드시 확인하세요: 각 카운티마다 마감일이 다르며, 기한을 넘기면 다음 해까지 기다려야 합니다.
- 충분한 자료 확보가 중요합니다: 단순히 "세금이 높다"는 주장보다는, 객관적인 비교자료와 평가자료를 제시하는 것이 핵심입니다. 최소 3-5 곳의 comps 를 준비하세요.
- 항소가 매년 가능하지 않을 수 있습니다: 일부 지역은 2~3년 주기로만 평가 조정을 허용하기도 하므로 지역 규정을 미리 확인하시기 바랍니다.
6. 재산세 이의 신청에 드는 비용
재산세 이의 신청 자체는 대부분의 지역에서 무료로도 할 수 있습니다. 하지만 전문가의 도움을 받는 경우 비용이 발생합니다. 재산세 이의신청을 전문으로 하는 변호사나 업체를 이용할 수 있습니다. 변호사의 경우, 통상 이의 신청으로 첫 해 절감된 비용의 1/3, 또는 33%를 수수료로 청구합니다. 이의 신청이 승인되지 않으면 변호사 비용을 지불할 필요가 없으니, 되면 좋고 안되도 그만인 셈입니다.
이의 신청을 직접 진행하실 수도 있지만, 사실 이에 따르는 시간과 에너지를 감안하면 전문 서비스를 이용하는 것도 효율적이라고 생각합니다. 특히나 부동산 투자자의 경우 여러 채의 주택을 소유하고 있으면 모든 집에 대한 이의 신청을 직접하는 것은 무척 번거롭습니다.
전문 변호사를 고용하면 이의 신청 기간에 맞게 알아서 신청을 해주고, 이의 신청 뿐 아니라 내가 소유한 부동산의 재산세와 관련된 정보에 대해서도 문의할 수 있으로 계속해서 나의 좋은 리소스가 됩니다.
결론
미국에서 재산세 이의 신청은 공정하지 않은 공시가치를 정정하고, 세금 부담을 줄일 수 있는 좋은 방법입니다. 정확한 자료와 시기 적절한 대응을 통해 매년 수백 달러에서 수천 달러까지 절세하실 수 있습니다.
재산세가 과도하다고 느껴진다면, 앞서 안내드린 대로 공시가치를 확인해보시고, 이의 신청을 고려해보시기 바랍니다.
미국 부동산 투자, 1031 교환 (1031 Exchange)으로 양도소득세를 피하는 방법
부동산 투자자가 부동산을 매도할 때, 상당한 규모의 양도소득세(capital gains tax)를 부담하게 되는 경우가 많습니다. 다행히도 미국 국세청(IRS)은 이를 합법적으로 유예할 수 있는 강력한 방법을
appletreehomes100.com
미국 임대료 (렌트) 수익 계산법과 수익 리스크: 투자 전 반드시 알아야 할 핵심 공식
미국에서 주거용 부동산 투자를 고려하고 있다면, 단순히 월세를 '받는 것’만 생각해서는 곤란합니다. 정확한 렌트 수익 계산법과 예상치 못한 리스크 요인을 함께 이해해야 현명하게 투자에
appletreehomes100.com