장거리 부동산 투자: 어디서든 부동산을 구매하고 관리하며 부를 키우는 방법 『Long-Distance Real Estate Investing』의 인사이트

부동산은 부를 쌓는 가장 좋은 방법 중 하나입니다. 하지만 만약 여러분이 거주하는 지역의 부동산 가격이 너무 비싸거나, 도저히 투자할 여유가 없다면 어떻게 해야 할까요? 다들 아틀란타며 노스캐롤라이나, 조지아가 좋다고 하는데, 나는 캘리포니아에 살고 있다면 선뜻 타주에 투자하는 것이 겁이 나지요. 내가 직접 보지 않고 집을 사는 것은 위험하게 느껴집니다. 집을 사는 것은 쉬운 결정이 아니고 쉽게 해서도 안되는 결정이니까요. 

그런 고민을 하고 계신 분들에게, 데이비드 그린 David Greene의 『Long-Distance Real Estate Investing』(장거리 부동산 투자)의 인사이트가 부동산 투자의 새로운 시야를 열어줄 수 있을 것 같습니다. 이 책에서는 수백, 수천 킬로미터 떨어진 지역의 부동산에 성공적으로 투자하고 수익을 올릴 수 있는 구체적인 전략과 방법을 알려줍니다.

 

David Greene은 미국 부동산 투자 분야에서 잘 알려진 인물로, 인기 부동산 교육 플랫폼인 BiggerPockets 팟캐스트의 공동 진행자로 유명합니다. Greene은 전직 경찰관 출신으로, 미국 전역에 걸쳐 많은 임대 부동산을 보유한 투자자로 활동하고 있으며, BRRRR 전략(구매, 수리, 임대, 재융자, 반복)을 적극적으로 추천합니다.

 

원거리/장거리 투자에 대해서는 이전 포스팅에서 정리한 바가 있지만 이번 글에서는 David Greene의 저서의 내용을 중심으로 장거리 투자의 핵심 전략을 살펴보도록 하겠습니다. 미국 부동산 투자의 포트폴리오를 확장하고자 하시는 분들께 특히 도움이 되었으면 합니다.  

왜 장거리 부동산 투자가 필요한가요?

주택 가격이 너무 높은 곳에서는 부동산 수익을 내기 어렵습니다. 샌프란시스코, 뉴욕, 로스앤젤레스 같은 대도시에 살고 있다면 집 값이 너무 비싸 투자를 해도 현금흐름 cash flow이 좋지 않을 수 있습니다.

 

2025년 초 기준, 샌디에고의 중간 주택 가격 median home price 은 $900,000 입니다. 샌디에고에서 매매가가 $1,260,000 인 집을 산다고 할 때, 다운페이먼트를 20% 하면 ($252,000) 7%에 육박하는 현 모기지 금리를 기준으로 매월 고정 지출이 $8,000이 넘습니다. 하지만 해당 시장에서 월 렌트를 7,000이상 받는 것은 현실적으로 쉽지 않습니다. 투자를 할 이유가 없지요.

 

하지만 미국은 넓은 나라입니다. 중간 주택 가격이 $300,000 이 되지 않는 주도 많이 있습니다. 시야를 넓혀 집 값이 더 저렴한 타주에 투자한다면, 

• 더 저렴한 주택을 찾을 수 있고,
• 더 좋은 현금흐름을 만들 수 있으며,
• 여러 시장에 분산 투자해 리스크를 줄이고,
• 포트폴리오를 더 빠르게 키울 수 있습니다.

물론 장거리 투자에는 위험부담과 어려움이 있습니다. Greene은 이를 극복하는 전략을 아래와 같이 제시합니다. 

 

장거리 투자의 핵심 원칙

 

1. 부동산 투자를 사업으로 간주하고 하세요. 

Greene은 부동산은 취미가 아니라 사업이라고 강조합니다. 리스크가 있는 만큼 진지하게 목표를 분명히 설정하고, 숫자를 관리하며, 체계적으로 접근해야 합니다. 무엇보다 신뢰할 수 있는 팀을 꾸려야 합니다.  

 

2. 투자할 시장의 기본 정보를 잘 이해해야 합니다. 

모든 부동산 시장이 다 투자 가치가 있는 것은 아닙니다. 다음의 요소를 잘 살펴보고 투자할 곳을 골라야 합니다. 

• 일자리 증가율
• 인구 이동 및 성장
• 공실률
• 임대 대비 주택 가격 비율
• 현지 법과 세금

Greene은 이러한 정보를 찾는데 인터넷의 힘을 십분 활용하라고 조언합니다. 지금 우리는 MLS 리스팅, 관심 도시의 범죄율, 해당 매물의 지난 부동산 세금, 이전 공사의 permit 기록, 그리고 해당 매물을 렌트했을 때 가능한 렌트비까지 모두 인터넷을 통해 찾고 수익을 계산할 수가 있는 시대에 살고 있습니다. 부동산 관리도 손쉽게 할 수 있는 app도 많이 있습니다.  

 

참고로, 미국의 부동산 시장 중에서도 인디애나폴리스, 멤피스, 클리블랜드 같은 도시는 저렴하면서도 임대 수요가 높은 편입니다. 미국에서 똘똘한 임대 매물 찾는 10가지 전략을 보시려면 이전 포스팅을 클릭하세요. 

 

미국 부동산 투자, 똘똘한 한 채, 임대 부동산을 고르는 10가지 스마트한 전략

미국 부동산 투자, 똘똘한 한 채, 임대 부동산을 고르는 10가지 스마트한 전략

 

3. 현지 멤버로 구성된 수퍼 팀을 만드세요

 

현지 멤버로 구성한 팀은 원거리 투자 성공의 핵심입니다. 필요한 팀 멤버는 아래와 같습니다.   

• 투자자 친화적인 investor-friendly 부동산 중개인: 투자자에게 좋은 매물을 찾아주고 명확히 소통할 수 있는 중개인이 필수입니다. 인맥이 좋은 현지 중개인을 만난다면 원거리 투자의 여러가지 문제를 쉽게 풀 수 있습니다. 
• 부동산 관리 회사 (property manager): 원거리 부동산은 내가 직접 관리할 수 없으니 현지 관리회사는 반드시 고용해야 합니다. 부동산 관리자가 잘 해야하는 주요 역할은 세입자 심사, 수리 및 유지보수 관리, 임대료 수금, 퇴거 처리 입니다. 부동산 관리 업체를 인터뷰할 때는, 세입자 심사 screening 기준 및 방법, 보수/관리 방법, 퇴거 절차, 정기 점검 방식에 대해 꼭 확인하세요. 
• 공사 업자 contractor 또는 수리공: 시장가 보다 낮은 매물은 당연히 수리나 리모델링이 필요합니다. 현지 공사업체의 견적을 비교할 때, 견적은 서면으로 상세하게 받아야 합니다. (통으로 뭉뚱그린 견적이 아니라, 세부 사항별로 금액이 명시된 견적서) 또한 공사 일정과 기한을 명확히 설정하세요. 선불은 피하고 분할 지급으로 하세요. 자재는 공사업체에 부탁하지 말고 따로 주문해서 업체에 전달하는 것이 비용을 줄입니다. 
• 주택 검사관 inspector
• 대출 담당자: 모기지 브로커, credit union 등  

운 좋게 아는 사람의 소개로 좋은 인맥을 찾으면 좋겠지만, 그렇지 않다면 여러 업체를 비교해서 인터뷰를 하세요. 성급히 결정하지 말고 시간을 두고 신중하게 선택하세요. 

 

 

4. 숫자를 꼼꼼히 계산하세요

 

집을 사기 전 꼭 분석해야 할 항목은 아래와 같습니다. 내가 빌릴 수 있는 금액, 투자할 수 있는 금액, 매달 지출해야 하는 금액을 계산해보아야겠지요. 

• 매매가: 시장가보다 낮은 매물을 찾습니다. 성공적인 부동산 투자자는 "살 때" 돈을 법니다.
• 리모델링 비용: 원거리에서 가늠하기 쉽지 않으나, 현지 팀 구성원을 통해 집의 상태, 수리/교체가 필요한 항목을 파악하여 계산합니다. 
• 예상 임대료: rentometer, zillow 등으로 찾아볼 수도 있고, 주변 시세를 비교해서 가늠할 수도 있습니다. 
• 관리비
• 공실 위험
• 유지보수 비용
• 대출 조건

임대 주택의 수익률을 계산하는 방식에는 여러가지가 있는데 이것은 별도의 포스팅으로 소개하도록 하겠습니다. 

5. 미래 가치 상승보다 현금흐름에 집중하세요

Greene 은 미래에 집 값이 오를지도 모른다는 기대보다는 현재 확실한 현금 흐름을 만드는 부동산을 사라고 권합니다. 즉, 임대료가 모든 비용 (모기지, 세금, 보험, 관리비 등)을 커버하고도 이익이 남아야 합니다.

 

현금 흐름은 부동산 관리 업체와의 정기 점검과 보고서를 통해 관리할 수 있습니다. 코로나 팬데믹 이후 대면이 아닌 원격 화상회의가 일반화 되었지요. 화상 회의, 클라우드 관리 툴, 온라인 임대료 결제 시스템 등을 통해 장거리로도 충분히 주택을 관리하기가 수월해졌습니다. 

 

Greene의 마인드셋 

 

1. 인내심을 가지세요
   좋은 거래는 시간이 필요합니다. 제대로 된 매물을 찾고, 제대로 일하는 사람들을 찾으려면 시간이 걸릴 수 있습니다. 여러 부자들의 공통된 조언대로, 가장 천천히 돈을 버는 방법이 가장 빨리 버는 방법입니다. 
2. 전문적으로 행동하세요 
   모든 팀 구성원을 존중하되 문제가 있을 때는 책임 accountability 을 물을 수 있어야 합니다. 
3. 꾸준히 배우세요
   시장은 변합니다. 시장의 변화, 사회의 변화, 새로운 전략에 대해서 계속 배워나가야 부를 지키고 키울 수 있습니다. 

이와 함께, 좋은 인맥관리가 매우 중요합니다. Greene은 일을 잘하는 에이전트나 공사업자에게는 보너스 등 보상을 주어 앞으로도 계속 자신과 함께 일할 수 있는 자신의 팀원으로 만느는데 공을 들입니다. 일을 잘하는 사람은 또 다른 일을 잘하는 사람과 엮여있게 마련이므로, 사람을 잘 만나는게 참 중요하지요.  

 

마무리

장거리 투자는 부동산 투자로 부를 쌓고 싶은 분들에게 새로운 시야를 열어주는 전략입니다. 시장 분석, 신뢰할 수 있는 팀 구성, 숫자 분석, 비즈니스 마인드를 갖춘다면 어디서든 성공적인 투자가 가능합니다. 처음 미국에서 부동산 투자를 한다면 장거리 투자가 두려울 수 있지만, 제대로 이용하면 경제적 자유로 가는 문을 열어줄 수 있습니다. 포트폴리오를 확장하려는 분이라면, 부동산 자산을 키우는데 장거리 투자 전략을 고려해 보는 것은 어떨까요? 

 

 

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