미국 부동산, 임대주 Landlord 라면 꼭 알아야 할 10가지 팁

미국에서 렌탈 홈을 갖고 유지해 나간다는 것은 부의 축적, 수동 소득 창출, 부동산 포트폴리오 성장이라는 측면에서 매우 보람 있는 일입니다. 하지만 임대주가 된다는 것은 계속해서 배우고 관리하는 것을 의미합니다. 렌탈 홈이 1개이든 10개, 50개이든 내 자산을 지키고 가치를 상승시키려면, 경제, 사회, 정치적 변화, 세금 뿐 아니라 미국 주택, 인간 관계, 협상 등 사회의 여러 가지 분야에 대해 계속해서 배워야 합니다.

Landlording (집 주인 되기)에 대한 주제로 글을 쓴다면 책 한 권으로도 부족하겠지만, 이번 글에서는 성공적인 임대업을 위한 10가지 핵심 팁을 간단히 공유하겠습니다. 초보 임대인이든, 이미 부동산을 관리 중이지만 개선하고 싶으신 분이든, 실수를 피하고 투자 수익을 최대화하는 데 도움이 되었으면 합니다. 

임대주/임대인 (Landlord)이란  

임대주/임대인은 주택이나 상업용 부동산을 소유하고 이를 임차인/세입자/렌터에게 임대하는 개인이나 회사입니다. 여기에는 단독 주택, 듀플렉스(2세대 주택), 다세대 건물, 상업용 건물 등이 포함됩니다. 이 글에서는 주거용 부동산의 경우에 대해서 다루겠습니다. 임대인의 주요 역할은 안전하고 살기 좋은 주택을 제공하고, 임대료를 수금하며, 유지보수와 수리를 담당하고, 주·연방 및 지방 법률을 준수하는 것입니다.

임대인의 주요 책임

임대업을 시작하기 전, 임대주의 기본 책임을 알아야 합니다.

• 안전하고 쾌적한 주택 제공: 집 안의 수도, 전기, 가스 등 기본 설비가 잘 작동하고, 안전 위험 요소가 없으며, 건축법을 준수해야 합니다. 한마디로, 사람이 사람답게 살 수 있는 환경을 조성해야 합니다. 
• 유지보수 및 수리: 문제 발생 시 신속히 대응하고 집을 양호한 상태로 유지해야 합니다.
• 세입자의 권리 존중: 프라이버시 보호, 사전 통보, 공정한 대우 등 법을 따라야 합니다. 
• 기록 보관: 계약서, 임대료 납부 내역, 수리 요청 및 소통 기록을 잘 보관해야 합니다.
• 임대료 수금: 명확한 임대료 규정을 정하고 수금합니다.

임대업에서 흔히 겪는 문제

임대업에는 사람(세입자)과 관련된 여러 문제가 따라옵니다. 렌탈 홈 관리는 사람 관리와 같다고 할 수 있습니다. 이 때문에 부동산 투자, 특히 장단기 임대 전략을 기피하는 분들도 많이 있습니다. 물론 이런 문제는 사전에 계획하고 시스템을 잘 갖추어 예방하거나 손실을 최소화 할 수 있습니다.   

• 임대료 연체 또는 미납 
• 집 손상, 훼손 
• 예상치 못한 수리·유지 비용
• 세입자 교체와 공실 - 피할수 없는 문제입니다.
• 법적 분쟁 또는 퇴거 문제 (퇴거 조치에 대해 더 알고 싶으면, 이전 포스팅을 확인하세요.)

성공적인 임대업을 위한 10가지 팁

1. 세입자 신원을 철저히 확인하세요

좋은 세입자를 고르는 것이 성공의 핵심입니다. 임대할 집을 찾고, 사고, 준비하는 데까지도 노력이 많이 필요한 긴 여정입니다만, 결국은 렌트를 따박따박 잘 내고 내 집을 깨끗이 유지할 수 있는 세입자를 골라 넣어야 비로소 결실을 맺는다고 할 수 있습니다. 그러므로 아래와 같은 기본 사항을 잘 확인해야 합니다. 

• 범죄 기록 조회: 범죄 기록이 있다면, 어떤 종류의 범죄인지, 경범죄인지 중범죄인지도 살펴야 하겠지요? 
• 이전 퇴거 여부 조회 
• 소득 및 고용 상태 확인: 렌트를 낼 수 있는 정도로 수입이 있는지 봐야하겠지요. 통상 월 렌트의 2.5-3배 정도의 수입이 되는지 봅니다. 
• 신용 기록 credit history 점검: 신용 점수 뿐 아니라 연체나 미납은 없었는지, 현재 가지고 있는 융자나 신용카드 빚이 얼마나 되는지 봅니다. 
• 이전 임대인에게 평판 문의: 집세를 밀리지 않고 냈는지, 집을 깨끗이 잘 썼는지 물어볼 수 있습니다. 

세입자 스크리닝에 대해서는 이전 포스팅에 상세히 설명했으니, 꼭 확인하세요. 

2. 계약서는 서면으로 작성하세요

계약은 구두가 아니라 반드시 명확하고 구체적인 임대 계약서를 서면으로 작성하세요. 계약서에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다. 

• 임대료 금액 및 납부일: 예) "납부일은 매월 1일로 한다." 여기에 유예기간 grace period를 1~5일 등으로 둘 수도 있지만, 두지 않아도 상관 없습니다. 이 부분은 계약서 서명시 렌터와 확실히 상호 동의해야 합니다. grace period까지 임대료를 내지 못할 경우 late penalty는 어떻게 계산해서 징수할 지도 계약서에 명시합니다. 
• 임대 기간: 장기 임대는 통상 최소 1년 이상으로 합니다. 저는 처음 만나는 세입자와는 주로 1년으로 계약하는 것을 권합니다.
• 보증금 security deposit 및 환불 규정: 계약 만료 후 이사를 나갈 때 check out condition을 확인하고 집에 파손된 부분이 있다면 보증금에서 해당 손실에 대한 비용을 처리할 수 있다는 부분을 명시하세요. 보증금에 대해서는 더 알고 싶다면 이전 포스팅을 확인하세요.
• 세입자의 유지보수 책임: 마당의 잔디 깎기, 눈 치우기 등이 세입자의 책임인지 여부를 명시해야 합니다. 
• 반려동물 및 흡연 규정: 반려동물을 키워도 되는지, 흡연이 가능한지 등도 반드시 계약서에 명시하세요. 미국에서 반려동물은 흔하기 때문에 반려동물을 제한하면 렌터를 찾기가 더 어려울 수도 있지만, 집을 더 깨끗하게 유지하는데 도움이 될 수도 있습니다. 반려동물 규정에 대해 고민하신다면 이전 포스팅을 참고하세요. 

렌탈 계약서는 온라인 상으로도 쉽게 찾을 수 있습니다. 내가 속한 주/도시/카운티에 맞는 계약서를 이용할 수도 있습니다. 만약 특수한 조항을 넣고 싶으면 부동산 전문 변호사의 리뷰를 요청할 수도 있겠지요.  

예시: 일리노이 주 Cook County 의 렌탈 계약서 (출처: www.gcrealtyinc.com)

 

3. 세입자와 명확히 소통하세요

렌터에게 처음부터 임대료, 수리, 규칙, 기대 사항을 확실히 전달하세요. 계약서를 서명하고 집 열쇠를 주는 날, 계약 조항을 세입자와 꼼꼼히 리뷰 하세요. 부동산 에이전트를 통해 계약서에 서명을 하기보다는 집 주인으로서 내가 강조해야 할 부분을 세입자에게 직접 알려주는 것이 향후 세입자와의 관계 유지와 소통에 더 효과적인 것 같습니다. 장기적으로 세입자와 소통해야 하는 사람은 결국 주인이니까요. 

• 환영 안내문 
• 유지보수가 필요할 때 연락할 번호 공유
• 누수나 화재 등, 긴급 유지보수를 요청해야 하는 경우 
• 임대료 납부 및 수리 요청 절차 설명

4. 유지보수 문제를 철저히 관리하세요

집의 작은 문제를 방치하면 큰 비용으로 이어질 수 있으므로, 집에 문제가 있을 때는 세입자와 주인이 신속히 소통하여 해결해야 합니다. 

• 정기 점검: 1년 1회~2회 정도로 정하여 미리 세입자에게 알려주세요.  
• 수리 요청 시 신속히 대응하세요. 누수나 화재 등의 경우는 빨리 대응해야겠지요. 평소에 배선공, 전기공, 핸디맨 등 나의 네트워크를 잘 구축해 놓으면 신속하게 대응하는데 도움이 됩니다. 
• 집 수리·업그레이드 기록을 잘 보관해두세요. 

5. 세입자의 프라이버시를 존중하세요 

집 주인이라도 세입자의 권리를 존중해야 합니다. 집에 갈 일이 있을 때는 사전 통보를 해야합니다. 주 법률상 통보 기간은 보통 24~48시간입니다. 물론 긴급한 상황은 예외로 두어야 겠지요. 평소 세입자와 신뢰할 수 있는 관계를 쌓으면 편리합니다. 

• 방문 전 사전 통보 (무단 출입 금지)
• 평온한 주거 환경 보장

6. 임대 관련 지역 법률을 숙지하세요

미국의 임대 관련 법은 주마다 다르지만, 연방 차원의 주요 법은 다음과 같습니다. 집 주인이라면 이러한 관련 법을 렌탈 홈을 시장에 내놓기 전에  숙지해야 합니다. 광고를 할 때 부터 주의해야 하는 사항들이 있으니까요.  

• 공정주택법 Fair Housing Act 준수: 인종, 피부색, 종교, 성별, 출신 국가, 장애, 가족 상태에 따른 차별은 금지됩니다. 렌트 할 집을 시장에 내놓을 때, 대놓고 특정 인종을 원한다든지, Section 8 voucher를 받지 않는다고 하면 소송을 당할 수도 있습니다. Section 8 voucher에 대해서는 이전 포스팅을 확인하세요. Fair Housing Act에 대해서도 이전 포스팅에 더 자세히 설명했으니, 참고하세요.
• 장애인법(ADA): 장애 세입자에게 합리적인 편의를 제공해야 합니다.

주 및 지방 법에서는 보증금, 퇴거 절차, 임대료 통제, 사전 통보 기간 등을 규정하므로, 반드시 본인이 거주하는 지역의 법을 숙지해야 합니다. 미국에서는 집 주인에게 친화적이거나 유리한 법을 가진 주가 있고 세입자/렌터에게 친화적인 주가 있으므로, 투자처를 고를 때 이를 미리 고려하면 도움이 됩니다. 세입자 vs. 집주인 친화 주에 대해서는 다음 포스팅에서 더 다루겠습니다. 이외, 퇴거 절차나 보증금 관련 법도 준수해야 합니다. 

7. 공실을 미리 대비하세요

공실은 피할 수 없으므로 미리 준비하세요.

• 임대료 1~2개월치 비상금을 확보해 둡니다. 
• 계약 종료 2-3개월 전 재계약 여부를 결정하고, 만약 재계약을 하지 않는다면 미리 광고를 낼 수 있습니다. 세입자도 다음 세입자에게 집을 보여주어야 할 의무가 있습니다. 
• 현재 집의 상태를 잘 파악하고, 새로운 세입자가 오기 전 어떤 부분을 수리하고 업그레이드 해야 할지 미리 계획하세요. 큰 공사가 필요하다면 미리 공사 일정을 잡아 공실 기간을 최소화 하세요. 

8. 모든 것을 문서화하세요

문서화는 문제 발생 시 중요한 방패가 됩니다.

• 계약서, 영수증, 수리 기록 등을 집 별로 보관하세요. 
• 세입자와 주고받은 이메일·문자 저장: 퇴거 절차를 밟을 것을 대비하여 5-day notice 등의 경고장은 certified mail로 보내는 것을 추천합니다. 
• 입주 및 퇴거 사진 촬영: 입주 전-후 사진을 가지고 있으면 보증금에서 손실액을 제해야 할 때 증빙자료로 쓸 수 있습니다. 

9. 도움이 필요하면, 부동산 관리 회사를 쓰세요

만약, 직접 렌탈 홈을 관리하기 어렵다면 전문가의 도움을 받으세요. 임대하는 집의 수가 너무 많아도 전문 관리회사를 쓰는 것이 훨씬 효율적입니다. 관리회사는 최소 3곳 이상 비교 견적을 받고, 업체당 서비스 내용을 꼼꼼히 확인하세요. 관리비로는 통상 임대료의  8~12% 수수료가 발생합니다. 

• 세입자 심사, 임대료 징수, 수리 담당
• 지역 법률 지식 보유 

10. 꾸준히 배우세요

시장과 법은 계속 변하고, 무엇을 해도 나와 같은 일을 나보다 더 잘 하는 사람이 있습니다. 쓰라린 경험을 통해 배울 수도 있지만 너무 소모적이지요. 지금은 원하는 정보를 찾기가 너무나 쉬워진 시대입니다. 나보다 앞서간 사람들의 이야기를 듣고, 책을 읽으며 노하우를 쌓아가세요. 

• 임대인 블로그·서적 · 유튜브 · podcast로 공부하기  
• 지역 부동산 투자 모임이나 워크숍 참여하기 

마무리 

미국의 임대 시장은 매우 방대합니다. 약 4,400만 가구가 임대주택에 거주하며, 이들은 임대인이 제공하는 주거에 의존합니다. 현실적으로 임대인은 돈을 벌기 위해 임대 사업을 하지만, 임대주가 임대주로서의 역할을 제대로 하면 건강한 지역사회를 유지하고, 주택의 질을 보장하며, 세입자의 권리를 보호하는 데 중요한 역할을 합니다. 위 전략을 통해 세입자를 공정히 대하고 집을 관리해가면 수익성 있고 지속 가능한 비즈니스를 쌓아가세요. 단 한 채의 주택을 관리하든, 포트폴리오를 늘려가든 보람있게 관리하고 부를 쌓아가시기 바랍니다.

 

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