2025년, 트럼프 전 대통령이 다시 미국 대통령이 되면서 해외에서 미국으로 들어오는 철강과 알루미늄 등에 높은 세금(관세)을 붙였습니다. 이 정책은 미국 공장에서 만든 제품을 보호하기 위한 것이지만, 집을 짓는 데 필요한 자재 가격이 올라서 주택 가격, 임대료, 투자 수익 등에 영향을 주고 있습니다. 벌써 미국 곳곳에서 사람들이 특정 물건에 대한 사재기를 하고 있다는 뉴스를 많이 보셨죠? 미국 부동산 투자에 관심이 있는 분이라면 이러한 관세정책이 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 궁금하실 겁니다. 굳이 투자가 아니라도, 미국에서 내 집 마련을 목표로 하고 있는 분이나 당장 월세를 내고 계신 분들도 앞으로 관세정책이 집 값, 렌트 값에 미칠 영향에 대해 걱정하고 계실 것 같습니다. 이번 글에서는 트럼프의 관세정책이 미국 부동산 시장에 향후 1-2년 내 미칠 영향에 대해 살펴보고자 합니다.
1. 관세 정책이란?
트럼프 정부는 2025년 2월, 모든 나라에서 들어오는 철강과 알루미늄에 25%의 세금을 부과한다고 발표했습니다. 기존 주요 무역 파트너에 대한 예외도 전면 철회하여, 예전엔 세금 면제를 받던 캐나다와 멕시코 제품도 예외 없이 세금을 매겼습니다. 또한 “북미산”으로 간주되려면 철강과 알루미눔이 북미에서 제련·주조되어야 한다는 엄격한 원산지 규정을 도입하여, 공급망 전반의 제조 비용을 대폭 상향시켰습니다.
이 외에도 목재, 유리, 플라스틱 같은 집 짓는 데 쓰이는 물건에도 세금을 추가로 붙였습니다. 즉 캐나다·멕시코산 일부 품목에 25% 관세, 중국산 목재·유리·플라스틱류에 10% 관세를 부과했습니다. 이는 기존의 3700억 달러 규모 중국산 수입품에 대한 최대 145% 관세(제301조)와 결합되어, 주택 건설 및 개보수에 필요한 거의 모든 자재에 “눈에 보이지 않는 세금”을 부과한 셈입니다 . 이런 변화는 집을 짓거나 수리하는 데 드는 비용을 더 높이는 결과를 낳습니다. 그 부담은 집을 사야하는 구매자에게 돌아오게 되겠지요.
2. 관세가 어떻게 건설비용을 높일까?
자재 값 상승
미국은 철강의 약 25%, 알루미늄의 약 45%를 외국에서 사옵니다. 캐나다·멕시코산 철강·알루미늄에 25% 관세가 부과되면서 공장 출하가 기준 가격이 일부 품목은 두 배 가까이 뛰었고, 목재 관세 위협으로 목재 프레이밍 비용도 10–15%가량 상승했습니다 . 관세가 붙으면 자재 가격이 올라 집을 짓는 데 필요한 자재비가 평균 10~15% 정도 늘어납니다.
공사 일정 지연
새로운 세금과 통관 규칙, 엄격한 원산지 규정 때문에 해외에서 자재를 들여오는 데도 시간이 더 걸리게 됐습니다. 이로 인해 공사 일정이 늦어지고, 인건비도 더 들게 되었습니다. 철강 기둥·알루미늄 지붕 자재의 납기 지연으로 공사 일정이 밀리고, 인건비(전체 비용의 약 30%)까지 오르게 됩니다. 여기에 시장 불안에 따른 미국 장기 국채 금리 상승으로 30년 고정 모기지 금리가 2025년 4월 기준 다시 7%대 초반으로 올라 주택구매자에게 부담이 가중되고 있습니다 .
3. 주택 구매자에게 미칠 영향
집값 상승
건설비 상승분은 대부분 주택 가격에 전가됩니다. 자재비와 공사비가 오르면서 신규 주택 가격 (중위값, median price)도 평균 8~12% 올랐습니다. 특히 썬벨트 (Sun Belt)와 산악지대(Mountain West) 같은 고성장 지역이 타격이 크다고 합니다. 집을 처음 사는 사람들은 더 많은 계약금(downpayment)과 더 높은 월 상환액을 감당해야 하는 부담이 가중되고 있습니다.
대출 받기가 더 어려움
집값이 오르면서 대출 심사도 더 까다로워졌습니다. 모기지 대출 심사 기준도 강화되어 은행에서 모기지 신청자의 소득 대비 대출금 비율을 더 낮게 요구하고 (채무상환비율(DTI)이 하향 조정), 여유 자금 보유를 더 많이 요구하는 등 대출 문턱이 높아졌습니다. 이로 인해 시장 진입이 어려운 잠재 구매자가 늘어나며 거래량이 감소하고 있습니다 .
4. 부동산 투자자에게 미칠 영향
수익 감소
자재와 인건비가 오르면서 집을 고치는 데 드는 비용도 올라가 임대 수익이 줄어들고 있습니다. 즉, 임대 수익률 계산 시 유지보수·개보수 비용이 10–15% 증가하면서 순영업소득(NOI)이 줄어듭니다. 투자자가 수익률 저하를 막으려면 임대료를 높이거나 다른 비용 절감책을 모색해야 하겠죠. 부동산 투자시 꼭 유념해야 할, 유지보수 및 개선 비용을 위한 주요자본 지출과 예비자금 관리에 대해 더 알고 싶다면, 이전 포스팅 "미국 부동산 투자 필수 팁: 주요 자본 지출(CapEx)과 예비자금 (reserve fund) 관리"를 참고하세요.
건물 가치 하락
건물 가격을 평가(감정평가)할때 대체 비용(건축비)을 높게 반영하면서 자본환원율(cap rate)이 하향 조정되어, 고관세 자재를 많이 쓰는 상업용·다세대 주택의 매매가 3–5% 하락하고 거래가 지연되고 있습니다.
개발/공사 일정 지연
건설업자들이 철강이나 알루미늄 같은 자재를 구하는 데 시간이 걸려 아파트나 주택 건설이 늦어지고 있습니다. 특히, 대규모 빌트투렌트(build‑to‑rent)나 복합개발 프로젝트가 철강 납기 8주→16주, 알루미늄 창호 24주→30주로 지연되며 금융비용이 급증하고 있습니다. 관세 상승분을 일부 계약서에 반영하더라도, 초과 인플레이션을 모두 커버하기엔 역부족입니다.
5. 임차인, 렌터에게 미칠 영향
월세가 오름
건물주들은 오른 비용을 임대료(월세)에 반영하고 있어, 평균 임대료가 상승하고 있습니다. 즉, 건물주들이 자본·운영 비용 상승분의 5–10%를 임대료에 전가하면서, 2025년 3월 기준 전국 평균 임대료가 전년 대비 6.5% 올랐습니다. 특히 포틀랜드(+9%)와 보스턴(+8.3%)이 높은 상승률을 기록했고, 상위 50개 대도시 중 40곳에서 소득 대비 주거비 부담 비율이 35%를 넘어섰습니다 .
정부 지원은 부족
일부 도시에서는 임대료 상한제나 저소득층 공과금 보조제를 도입했지만, 관세로 인한 비용 상승분을 완전히 상쇄하기엔 역부족입니다. 주택 단체들은 연방 차원의 관세 완화나 세액 공제 없이는 임차인 부담이 더욱 심화될 것이라 경고하고 있습니다 .
6. 지역별 차이
남부 지역 vs. 북부 공업지역
텍사스, 애리조나 같은 남부지역은 외국 자재에 많이 의존해서 건설비가 더 많이 올랐습니다. 즉 피닉스, 댈러스 등에서는 저렴한 토지비에도 불구하고 관세로 건설비가 10–12% 상승했습니다. 반면 북부의 공업지역은 자체 생산이 많아 영향이 조금 덜하다고 합니다. 즉, 클리블랜드, 피츠버그 등은 자체 철강 생산 비중이 높아 건설비 상승이 5–7% 대에 그쳐 상대적 대안으로 떠오르고 있습니다.
고급 주택 vs. 저가 주택
고급 주택은 미리 자재를 사두거나 여유가 있어서 영향이 적지만, 저소득층을 위한 주택은 예산이 부족해서 공사가 지연되거나 취소되는 경우가 많습니다. 다시 말하면, 고급 콘도 개발업체는 관세 리스크를 헷지하기 위해 자재를 미리 매입할 수 있어 단기 변동을 회피합니다. 그러나, 저소득층용·공익형 주택 프로젝트는 예산 한계로 단위당 $20,000 정도의 비용 초과를 감당하지 못해 지연 사례가 잇따르고 있습니다 .
7. 향후 전망
트럼프 정권은 정책적으로 불확실성이 너무 커서 어떤 이슈라도 장기적으로 내다 보기가 어려울 것 같습니다. 다만 향후 1-2년 내 단기적으로나마 부동산 시장이 어떻게 될지 예상한다면, 아마 아래와 같지 않을까요?
매물 부족
자재 가격과 대출 조건 때문에 집을 짓는 속도가 느려지고, 새로 지어지는 집도 줄어들어 집이 부족한 상황이 계속될 것으로 보입니다. 즉, 높아진 건설비와 대출 심사 강화가 맞물려 향후 1–2년간 약 300만–350만 가구의 주택 공급 부족이 이어질 것으로 전망됩니다. 다만 수요는 베이비붐 세대의 다운사이징·‘무브업(move‑up)’ 수요가 견고해 가격 상승률은 연 4–6% 선을 유지할 것으로 전문가들이 전망하고 있습니다.
금리 흐름
미국 중앙은행은 물가를 안정시키기 위해 금리를 높게 유지하고 있지만, 모기지 금리는 2026년 말까지 6.5–7%대 후반으로 점진 하락할 것으로 전문가들은 예상하고 있습니다. 그러나 자재비가 비싼 상황은 쉽게 해결되지 않을 수 있어, 투자 거래량은 다소 둔화될 전망이라고 합니다.
8. 대응 방안
집을 사려고 한다면
- 신축 주택을 구매하려고 한다면, 자재 가격이 미리 정해진 계약서를 활용하세요. 즉, 계약서에 주요 자재에 대한 마크업 상한 조항을 넣도록 하세요.
- 되도록 건설 자재가 저렴한 지역(예: 중서부)을 알아보세요.
- 신용점수를 잘 관리하고, 당장 급하지 않은 지출은 자제하여 다운페이먼트를 위한 현금을 확보하세요. 이전 포스팅 "모기지 금리를 잘 받으려면- 신용점수 준비 및 대출 전략"내 팁을 활용하세요.
부동산 투자자라면
- 장기 자재 계약을 맺거나, 물량을 확보하기 위해 자재를 미리 사두는 것도 고려하세요.
- 신축이나 건물 개보수 건이 있다면, 계약서에 관세 변화에 따라 가격을 조정할 수 있는 조건을 넣으세요.
- 세입자 스크리닝을 철저히 하여 렌트를 잘 낼 수 있고 집을 깨끗이 쓸 세입자를 뽑고, 만약 그렇게 뽑았다면 최대한 오래 유지하도록 하세요. (불변의 진리입니다.) 조바심에 기준에 미달하는 세입자를 넣어 오랫동안 고생하는 것보다 공실로 남겨놓는 것이 훨씬 좋은 전략입니다. 특히나 관세 때문에 물가가 상승하면 세입자가 렌트를 내기 어려운 상황으로 변할 수도 있기에, 최대한 조건이 좋은 세입자를 골라야 합니다. 장기 세입자 스크리닝시 꼭 고려해야 할 조건에 대해 궁금하시다면, 이전 포스팅 "미국 부동산 투자, 장기임대 세입자 어떻게 고를까? 수익성을 높이기 위한 심사기준"을 클릭하세요.
9. 결론
트럼프 전 대통령의 관세 정책은 집값 상승, 투자 수익 저하, 월세 인상 등 부동산 시장에 여러 영향을 미치고 있습니다. 집을 사거나 투자하려는 사람은 특히 지역 선택, 계약서 조정, 자재 조달 전략을 잘 세워야 합니다. 정부에서는 지원책을 마련할 필요가 있지만 무작정 기대를 하기는 어렵겠지요. 앞으로 1~2년 동안의 시장에서 손해를 최소화하고 좋은 기회를 잡으려면, 시장의 동향을 잘 살피고 더욱 신중하게 투자에 대한 결정을 해야 합니다.