미국에서 임대 부동산에 투자하여 수익을 내고 싶으세요? 그렇다면 초반에 어느 정도는 ‘셀프 집주인 (Do-It-Yourself Landlord)’이 되어야 합니다.
임대 부동산의 숫자가 너무 많거나, 내가 직접 임대 주택을 돌볼 수 없는 다른 문제가 있다면 할 수 없지만, 초기 자산을 늘려가는 과정에서는 내가 스스로 어느 정도는 집을 관리할 수 있는 능력을 기르는 것을 추천합니다. 특히 미국에서는 인건비가 비싸서 DIY를 할 수 있다면 임대 주택에 드는 관리 비용을 절감할 수 있습니다. 처음부터 다 알고 시작할 필요는 없습니다. 하지만 배움에 대한 적극적인 태도가 준비물입니다.
이번 글에서는 셀프 집주인이 되기 위해 알아야 할 내용을 살펴보겠습니다. 돈을 아낄 수 있는 셀프 수리 팁, 자주 발생하는 실수를 피하는 방법 등을 알려드립니다. 내용이 생각보다 길어져 두 편에 걸쳐 설명해드리겠습니다.
어떤 유형의 집을 임대하시든, 이 글을 통해 수익성 있는 임대 운영에 도움이 되었으면 합니다.
집주인 (Landlord)이 할 일
집주인이 임대 부동산을 관리하고 유지하는데 필요한 주요 업무는 다음과 같습니다. 모든 것을 다 혼자 할 것인지, 어떤 업무를 누구에게 위임할 것인지는 내가 결정할 수 있습니다.
- 세입자 모집 및 심사
- 수리 및 정기 유지보수
- 임대료 징수
- 임대 계약 및 법적 문제 대응
- 긴급 상황 대처
직접 임대 부동산을 관리할 때의 이점
직접 부동산을 관리할 경우 얻을 수 있는 주요 이점은 다음과 같습니다.
1. 연간 수천 달러 절약 가능
부동산 관리 회사는 보통 월세의 8~12%를 수수료로 받습니다. 예를 들어 월세가 $1,500인 경우, 연간 $1,800 이상을 관리비로 지불하게 됩니다. 직접 관리하면 이 돈을 아낄 수 있죠. 물론 나의 시간과 발품이 들어갑니다. 그리고 장거리 투자를 하는 경우에는 당연히 관리 업체를 써야하겠죠.
돈을 아낄 수 있는 셀프 수리 작업
다음은 전문가에게 맡겼을 때와 직접 수리했을 때의 비용 차이입니다. 간단한 수리를 스스로 할 수 있담녀 연간 수천 달러도 절약할 수 있습니다. 전문가 인건비나 재료비는 지역에 따라 차이가 있을 수 있음을 감안하세요. 그리고 셀프 비용에는 나의 시간이 포함된 것도 잊지 마세요.
| 수리 항목 | 전문가 비용 | DIY 비용 | 절감 금액 |
| 변기 막힘 해소 | $100.00 | $10.00 | $90.00 |
| 수도꼭지 누수 수리 | $150.00 | $20.00 | $130.00 |
| 침실 페인트칠 | $500.00 | $75.00 | $425.00 |
| 온도조절기 교체 | $250.00 | $40.00 | $210.00 |
| 욕실 실리콘 재시공 | $150.00 | $10.00 | $140.00 |
| 방충망 교체 | $100.00 | $15.00 | $85.00 |
| 조명기구 설치 | $100-200 | $30.00 | $170.00 |
장거리 투자에 대해 궁금하시면, 이전 포스팅을 참고하세요.
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2. 부동산에 대한 통제력 향상
세입자 선택, 수리 일정, 자재 선택 등 모든 결정권이 집주인 본인에게 있습니다. 나의 부동산 상태도 더 잘 파악할 수 있습니다.
3. 현장 경험 축적
직접 관리를 하면서 부동산 운영 전반에 대한 이해도가 높아집니다. 경험은 최고의 자산입니다.
4. 유용한 기술 습득
배관, 전기, 페인트, 마당 손질 등 다양한 기술을 배우게 됩니다. 흔히 주택에 살면서 DIY에 익숙한 미국 문화에서는 상당히 유용한 기술이지요.
셀프 집주인이 반드시 배워야 할 10가지 DIY 기술 (2편에 이어집니다)
주택에서 쉽게 발생할 수 있는 문제들을 기반으로, 셀프 집주인이 꼭 배워야 할 기술 10가지를 뽑아 보았습니다. 내 수준이 점점 향상된다면 전문가를 부를 때마다 드는 비용을 줄이고, 시간을 아끼고, 최소한 긴급 상황에서 당황하지 않게 되겠지요.
1. 누수 방지/수리 기술
누수 관리는 미국 집 관리에서 상당히 중요합니다. 싱크대 밑이나 화장실에서 물이 샌다면 작은 문제처럼 보여도, 그대로 두면 곰팡이와 구조 손상의 원인이 됩니다. 테넌트에게 화장실이나 부엌 배관에서 누수를 감지했을 때 바로 연락달라고 부탁하세요.
기술 팁:
- 파이프 연결 부위에 테프론 테이프 감기
- 누수 지점을 찾기 위해 종이타월 테스트 사용
- 간단한 고무 가스켓이나 오링 교체는 직접 가능
2. 변기 문제 해결 (막힘 및 물탱크 수리)
세입자가 가장 자주 요청하는 수리 중 하나가 바로 변기 막힘과 물탱크 문제입니다. "건물주의 현실"에 대한 이야기 들어보셨죠? 내가 상상하는 건물주는 여유있게 골프치는 모습이지만 실제로는 임대 건물에서 변기를 뚫고 있다고요. 그렇습니다. 관리 업체에 모든 걸 맡기기 전까지는요.
기술 팁:
- 플런저 plunger 는 기본이죠! 하지만 효과가 없으면 드레인 스네이크 drain snake 도 사용할 수 있습니다.
- 물탱크 내부 부품(플래퍼 Flapper, 필 밸브)은 $10~$20 수준으로 교체할 수 있습니다.
- 물이 계속 흐르면 수도세 폭탄! 즉시 점검합니다.
3. 벽 구멍 수리 및 도장
세입자가 나간 후 벽에 생긴 구멍이나 손상은 깔끔하게 복구해야 다음 입주자에게 좋은 인상을 줄 수 있습니다.
기술 팁:
- 작은 못구멍: 스패클(putty)로 메우고 사포질 (sand paper) 후 칠합니다.
- 큰 구멍(손바닥 크기 이상): 패치 키트 + 석고보드 + 퍼티 작업이 필요합니다.
- 반드시 같은 색상의 페인트로 칠하세요. 땜빵 난 흔적은 집의 가치를 떨어뜨립니다. 집 안 각 공간의 벽을 어떤 색으로 칠했는지 알려면, 리모델링 후 남은 페인트 통에 각 공간의 이름을 써 놓고, 그 페인트 통은 집의 차고 등 어딘가에 보관해 놓으면 좋습니다.
4. 콘센트와 조명 스위치 교체
오래된 콘센트는 화재 위험이 있습니다. 느슨한 스위치나 작동하지 않는 콘센트는 입주자의 불만으로 이어집니다. 오래된 전구는 LED 전구로 교체하는 것도 에너지 비용 절감에 도움이 되고요.
에너지 효율성을 높일 수 있는 집 수리 방법에 대해서는 이전 포스팅을 참고하세요!
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기술 팁:
- 반드시 전기 차단 후 작업해야 합니다!! 잘 모르시겠다면, 안전상 electrician을 쓰시는 것을 추천합니다.
- 기본 전기 드라이버와 테스터만 있으면 10분 내 작업 완료 가능합니다.
- GFCI (Ground Fault Circuit Interrupter)콘센트는 주방과 욕실에 필수입니다.
5. 페인트칠
페인트는 집의 첫인상을 결정합니다. 전문가에게 맡기면 비용이 많이 들기 때문에 셀프 도장은 큰 절약 효과가 있습니다. 가시적인 효과가 매우 크기 때문에 과정이 나름 재미도 있습니다.
기술 팁:
- 롤러와 테이프 등 기본 준비물이 갖추면 초보자도 쉽게 할 수 있습니다. 요즘 페인트는 냄새도 적고 금방 마릅니다. 색상은 중성색으로, 집 안 모든 공간을 다 같은 색으로 칠하는 것이 효율적입니다.
- 프라이머를 먼저 칠해야 하는 부분이 있다면 미리 파악하고 프라이머를 바르세요. 페인트 칠이 오래 갑니다
- 베이스보드, 창틀 등은 붓으로 마감하면 완성도가 올라갑니다.
셀프 집주인이라도 전문가를 불러야 하는 경우
내가 너무 곰손이든가 수리에는 소질이 너무 없다든가 하는 등의 이유로 셀프 수리에 시간을 너무 많이 소요하거나 수리 결과가 좋지 못하다면, 차라리 다른 전문가에게 맡기세요. 대부분 간단한 일은 핸디맨이 할 수 있지만, 전기나 배관 문제는 안전상의 이유로 licensed electrician licensed plumber 를 쓰는 것을 추천합니다.
- 전기 패널 수리, 전기 배선 작업
- 가스 라인 포함 주요 배관 수리
- 지붕 수리 및 교체
- HVAC(냉난방 시스템) 교체
- 너무 심한 곰팡이 제거
- 기초 균열, 벽 붕괴 등 구조적 문제
마무리
셀프 집주인이 되는 것은 쉬운 일은 아니지만, 돈을 절약하고 경험을 쌓고 싶은 분에게는 아주 좋은 선택입니다. 처음엔 작게 시작하세요. 계획적으로 움직이고 꾸준히 배워나가면 됩니다. 손수 노력해서 임대 수익을 늘리고, 장기적으로는 자산을 크게 성장시킬 수 있습니다. 할 수 있습니다!
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1: 집주인이 되기 위해 특별한 자격증이 필요한가요?
A: 대부분의 지역에서는 자격증이 필요 없지만, 일부 도시는 등록을 요구할 수 있습니다.
Q2: 셀프 수리 비용도 세금 공제가 되나요?
A: 자재나 도구 비용은 공제 가능합니다. 하지만 나의 노동 시간은 공제되지 않습니다. 영수증을 꼭 보관하세요.
Q3: 세입자가 밤에 전화를 하면 어떻게 하나요?
A: 임대 계약서에 ‘긴급 상황’의 정의(예: 난방 고장, 누수 등)를 명확히 기재하고 세입자에게 확실히 알려주세요. 밤에 전화가 왔을 때는 긴급상황인지 빨리 파악하고, 누수, 화재, 난방 등의 상황에는 신속히 대응해야 합니다.
Q4: 수리 경험이 전혀 없는데, 어디서 배울 수 있나요?
A: YouTube 영상이나 블로그, 책 등등 배우고자 하는 의지가 있다면 배울 수 있는 곳이 많이 있습니다. 처음에 전문가나 핸디맨을 불렀다면 그들에게 많이 물어보세요. 많은 정보를 얻을 수가 있습니다.
좋은 세입자를 구하는 것은 집주인의 가장 중요한 일입니다. 좋은 세입자를 고르는 스크리닝 방법에 대해서는 이전 포스팅을 참고하세요.
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