미국 부동산 투자 방식 중, 헌 집을 구입하고 직접 살면서 점진적으로 집을 리모델링하는 전략을 라이브-인 리노베이션(Live-in Renovation)이라고 불립니다. 이 방법은 단순히 투자 수익을 올리는 것을 넘어, 주거 공간을 개선하면서 장기적으로 부동산 가치를 상승시킬 수 있는 효율적인 전략입니다. 초기 비용 절감, 세금 혜택, 점진적인 개선 등 여러 장점을 가진 이 전략을 자세히 살펴보겠습니다.
1. 초기 비용 절감 및 경제적 부담 완화
헌 집을 구입하면 신축이나 완벽히 리모델링된 집보다 상대적으로 저렴한 가격에 주택을 구매할 수 있습니다. 이는 적은 자본으로 부동산을 확보할 수 있는 기회를 제공합니다. 또한, 직접 거주하면서 수리하는 방식이므로 별도의 거주 공간을 임대할 필요가 없어 이사 비용과 추가 임대료를 절약할 수 있습니다. 추가적으로, 집을 구입한 후 즉시 리모델링 비용을 크게 지출하지 않아도 되기 때문에 자금 계획을 유연하게 조정할 수 있습니다. 필요할 때마다 부분적으로 개선하면 예산 부담을 줄이면서도 최적의 리모델링을 진행할 수 있습니다.
2. 점진적인 리모델링으로 자금 운용 최적화
일반적인 부동산 투자자는 주택을 매입한 후 대규모 공사를 진행하여 짧은 기간 내에 매각(플리핑)하거나 임대를 목적으로 합니다. 하지만 라이브-인 리노베이션 전략은 장기적인 계획을 바탕으로 단계별로 집을 개선하는 방식이므로 자금 운용이 보다 효율적입니다.
- 필요한 공간부터 개선 가능: 예산이 한정된 경우, 생활에 필요한 공간(예: 주방, 욕실, 전기 및 배관 등)부터 먼저 수리하고 나머지는 차차 진행할 수 있습니다.
- 자신의 생활 패턴에 맞춰 개조 가능: 직접 거주하면서 불편한 점을 실시간으로 파악하여 우선적으로 개선할 수 있습니다.
- DIY로 비용 절감 가능: 페인트칠이나 조명을 바꾸는 일 등 비교적 단순한 작업은 직접 수행하면 비용을 절약할 수 있습니다. 한 번도 해보지 않은 작업이라도, 요즘은 유튜브를 통해 새로운 기술을 배우기가 수월해졌으니, 도전해 볼 만 합니다.
3. 세금 혜택 및 부동산 거래 비용 절감
미국에서는 주택을 매각할 때 자본 이득세(Capital Gains Tax)를 내야 하지만, 2년 이상 거주한 경우 최대 $25만 달러(부부 공동 신고 시 $50만 달러)의 양도소득세 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 부동산에 단기로 투자하는 것 보다 부동산을 장기 보유한 후 매각하는 것이 훨씬 유리한 이유입니다.
4. 리모델링 품질 관리 및 가치 극대화
직접 거주하면서 수리를 진행하면 공사 품질을 철저히 관리할 수 있습니다. 외주업체에 전적으로 맡기는 경우, 부실 공사나 원하지 않는 마감재 사용 등의 문제가 발생할 수 있지만, 라이브-인 리노베이션 방식에서는 내가 작업 과정을 직접 확인하고 조율할 수 있습니다.
5. 주택 가치 상승 및 높은 투자 수익 기대
헌 집을 점진적으로 개선하면 자연스럽게 주택의 가치가 상승합니다. 실거주하면서 개조한 주택은 매매 시 더 높은 가격을 받을 가능성이 크며, 리모델링 투자 대비 높은 수익률(ROI, Return on Investment)을 기대할 수 있습니다.
6. 심리적 안정감과 거주 만족도 상승
리모델링된 주택에서 직접 거주하다 보면 자신이 원하는 스타일과 기능을 직접 반영할 수 있어 거주 만족도가 높아집니다. 신축 주택은 표준화된 설계로 인해 개성과 취향이 반영되기 어렵지만, 라이브-인 리노베이션 방식에서는 원하는 디자인을 구현할 수 있습니다.
7. 경험 축적으로 향후 추가 부동산 투자 가능
한 번 라이브-인 리노베이션을 경험하면 향후 다른 부동산 투자에서도 큰 도움이 됩니다.
- 리모델링 비용 및 예상 공사 기간을 보다 정확하게 파악할 수 있음
- 직접 공사할 수 있는 부분과 전문가가 필요한 부분을 구분하는 능력 향상
- 부동산 시장의 흐름과 투자 가치 분석 능력 배양
그럼에도.. 주의할 점은?
헌 집은 예상치 못한 문제들이 많을 수 있습니다. 구입 후 문제를 발견하게 되는 경우도 허다하지만, 최소한 집을 구입하기 전에는 반드시 전문가의 점검을 받으시기 바랍니다.
- 전기, 배관, 지붕, 기초 구조 등이 튼튼한지 확인하세요. 이런 요소는 수리 및 교체비용이 많이 드는 부분입니다.
- 곰팡이, 해충 피해, 누수 등의 문제가 없는지 조사하세요. 문제 해결에 시간이 많이 걸릴 수 있습니다.
- 수리 비용이 예상보다 많이 들 수 있으므로, 사전에 철저한 점검이 필요합니다.
- 수리가 필요한 집에서 생활함으로써 임시로나마 겪게 되는 불편함도 고려해야 합니다.
결론
헌 집을 고쳐 살면서 가치를 높이는 부동산 투자 전략은, 초기 비용을 절감하면서도 장기적으로 안정적인 수익을 올릴 수 있는 방법입니다.
- 저렴한 가격으로 주택을 매입하고, 거주하면서 리모델링 비용을 분산할 수 있음
- 자본 이득세 면제 등 다양한 세금 혜택을 받을 수 있음
- 공사 품질을 직접 관리할 수 있어 가치 상승 효과 극대화
- 주택 가격 상승과 함께 높은 투자 수익 기대 가능
- 거주 만족도가 높아지고, 추가적인 부동산 투자 경험을 쌓을 수 있음
이 전략을 잘 활용하면 실거주와 투자 수익을 동시에 얻을 수 있으며, 장기적으로 안정적인 부동산 포트폴리오를 구축하는 데 도움이 됩니다.