1. ABCD 마켓 분류란?
미국 부동산 시장은 단일 시장이 아닌 수천 개의 개별적인 시장으로 구성됩니다. 뉴욕과 디트로이트의 부동산 시장은 완전히 다르고, 로스앤젤레스와 오스틴의 투자 환경 또한 큰 차이를 보입니다. 이 때문에 부동산 투자시 시장을 평가하기 위해 ABCD 마켓 분류 방식을 사용합니다. 즉, 주택의 가격대, 경제 성장률, 인프라 수준, 인구 증가율, 임대 수익률, 공실률 등을 기준으로 도시를 A급, B급, C급, D급으로 나누는 시스템입니다.
왜 ABCD 마켓 분류가 중요한가?
- 투자 안정성을 평가할 수 있습니다. 해당 시장의 리스크를 분석하고 대비를 할 수 있습니다.
- 부동산 가격 변동 예측하는데 도움이 됩니다. 예를 들어 미래 성장 가능성이 높은 지역을 찾을 때 참고할 수 있습니다.
- 해당 시장 특성에 맞는 포트폴리오를 구성함으로써 최적의 투자 전략을 세울 수 있습니다.
2. ABCD 마켓 분류 기준 및 대표 도시
아래 표는 각 마켓 등급의 주요 특징과 대표적인 도시를 정리한 것입니다.
| A급 마켓 | 경제 성장률이 높다. 대기업 및 스타트업이 밀집해 있다. 지역 인프라가 우수하다. 주택 가격과 임대료가 계속 상승한다. | 뉴욕, 샌프란시스코, 로스앤젤레스, 보스턴, 시애틀 |
| B급 마켓 | 빠르게 성장하는 신흥 도시로, 기업 이전이 활발하고 인구가 늘고 있다. 특히 중산층 인구가 증가한다. | 오스틴, 내슈빌, 샬럿, 피닉스, 덴버 |
| C급 마켓 | 주거 비용이 낮다. 경제 성장이 둔화된 지역이다. 재개발 기회가 있다. 투자 리스크가 존재한다. | 디트로이트, 세인트루이스, 클리블랜드, 인디애나폴리스 |
| D급 마켓 | 경제가 불안정하고 공실률이 높다. 투자 수익률이 낮다. 범죄율이 높다. | 일부 러스트 벨트 지역 및 산업 쇠퇴 지역 |
하지만, 현실적으로 마켓을 큰 도시 단위로만 구분하는 것은 무리가 있습니다. 예를 들어, 시카고라는 대도시 내에서도 카운티나 빌리지 별로 주택 가격이 높고 안전한 지역이 있는가 하면, 인종 구성이 제한되있고 범죄율이 높은 위험 지역이 있습니다. 그러므로, 내가 투자하고자 하는 지역을 고를 때, 대도시 단위로만 골라서는 안되고 도시 내 세부 지역의 demographic 정보를 최대한 수집하고 분석해 보는 것이 필요합니다. 그럼, 각 시장 별 특징과 투자에 있어서의 장단점을 살펴보겠습니다.
3. A급 마켓 - 비싸지만 안정적인 시장
A급 마켓의 주요 특징
- 경제 성장 지속: 대기업 본사 및 IT, 금융, 엔터테인먼트 산업 중심
- 주택 가격 상승: 지속적인 부동산 가격 상승 경향
- 낮은 공실률: 높은 인구 밀집도로 인해 임대 시장 활발
- 진입 장벽 높음: 부동산 가격이 비싸고, 규제가 많은 편
A급 시장 투자 시 주의할 점
- 초기 투자 비용이 크므로 진입 장벽이 높다. 자금력이 필요함
- 가격 변동성이 가능함: 글로벌 경제 상황에 따라 하락 가능성 있음
- 높은 세금과 규제로 임대 수익률이 예상보다 낮아질 수도 있음
4. B급 마켓 – 높은 성장 가능성을 가진 시장
B급 마켓의 주요 특징
- 기업 이전 증가, 경제 성장 중
- 인프라 확장 및 신도시 개발
- 임대 수익률이 높지만, 가격 변동성이 있음
B급 시장 투자 시 주의할 점
- 부동산 가격 변동성 큼. 즉, 거품이 낄 가능성이 있음
- 일부 지역은 인프라가 부족하여 장기적인 투자가 필요할 수 있음
5. C급 마켓 – 투자 기회는 저평가되있지만 리스크가 있는 시장
C급 마켓은 부동산 가격이 낮지만 경제 성장 둔화로 인해 투자 리스크가 존재하는 지역입니다.
C급 마켓의 주요 특징
- 주택가격은 저렴하지만 성장률은 둔화됨
- 높은 범죄율 또는 인프라 부족
- 임대 수익률은 있지만, 공실률의 리스크 존재
6. D급 마켓 – 가장 위험한 투자 시장
D급 마켓은 경제가 불안정하고, 주택 시장이 침체된 지역입니다.
D급 마켓의 주요 특징
- 주택 가격이 매우 저렴하지만, 가격 상승이 둔화되어 있음.
- 범죄율이 높고 경제 성장률이 낮은 지역
- 공실률이 높을 수 있고, 좋은 세입자를 찾기 어려울 수 있음.
결론
미국 부동산 시장은 지역별로 큰 차이를 보이기 때문에 투자 목적에 따라 A~D급 마켓을 구분하여 접근하는 것이 중요합니다. 즉, 자금력이 있고 안정적인 투자를 원한다면 A급 마켓, 비교적 안정적이며 향후의 더 높은 성장 가능성을 노린다면 B급 마켓, 저평가된 시장에서 기회를 찾고 싶다면 C급 마켓, 적은 자본으로 초저가 투자에 도전하고 싶다면 D급 마켓을 고려할 수 있습니다. 하지만 D급 마켓은 어떤 리스크가 있는지 사전에 충분히 조사하고 대비한 후 진행하는 것이 좋겠습니다.
미국 부동산 시장의 트렌드는 계속 변화하므로, 관심 지역에 대한 최신 데이터를 늘 업데이트하고 투자 전략을 세우시기 바랍니다.