미국에서 집을 사려고 할 때, 가장 먼저 해야 하는 일이 무엇일까요? 내 마음에 드는 집을 찾아보는 것? 부동산 에이전트를 컨택하는 것? 그렇게 시작할 수도 있지만, 현실적으로는 집을 전액 현금으로 사지 않는 한, 내가 얼마만큼의 대출을 받을 수 있는지를 확인하는 것이 가장 우선순위입니다. 마음에 드는 집을 찾아 offer를 낼 때, 같이 첨부해야 하는 것이 바로 대출기관의 pre-approval letter입니다. 그리고 얼마의 대출을 받을 수 있는지를 알려면, 내가 먼저 나의 DTI를 알아야 합니다. Mortgage Refinancing을 할 때도 마찬가지입니다. 이미 부동산 임대를 하는 투자자라면, 임차인(renter)의 DTI 도 계산할 줄 알아야 이 임차인이 적합한지 스크리닝 할 수 있습니다.
이번 글에서는 DTI를 어떻게 계산하고, 어떤 요소들을 조절해서 DTI 를 최소화 할 수 있는 지에 대해 살펴보겠습니다.
1. DTI란? DTI 계산방법
DTI는 Debt-to-Income Ratio(부채 대비 소득 비율)의 줄임말입니다. 즉, 매달 버는 돈 중에서 얼마나 많은 금액이 빚을 갚는 데 쓰이는지를 퍼센트로 나타낸 수치입니다. DTI 가 낮을수록 바람직하겠죠? 내가 다달이 갚아야 할 빚이 적고, 새 대출을 받을 수 있는 가능성이 높아진다는 것을 의미하니까요.
예를 들어, 월소득이 $4,000 이고 월 부채 상환 비용이 $1,200라면,
DTI = $1,200 ÷ $4,000 = 30%가 됩니다.
월 부채에 포함되는 항목은 다음과 같습니다.
- 신용카드 최소 상환금
- 자동차 할부금
- 학자금 대출
- 개인 대출
- 양육비 또는 위자료
- 기타 정기적으로 갚아야 할 부채
자동차 보험, 전기/수도세 등의 지출은 월 부채에 포함되지 않습니다.
그리고 "총소득"은 세금 전 금액입니다 (급여명세서에서 'Gross Income').
은행이나 대출 기관은 대출 신청인이 돈을 잘 갚을 수 있는지 확인하려고 합니다. DTI가 낮으면 돈 관리가 잘 된다고 판단되어, 대출 승인 가능성이 높아집니다. DTI가 높으면 이미 빚이 많으니 대출을 거절하거나 대출 가능한 금액을 줄일 수 있습니다. 그러므로 집 구매와 같은 큰 지출을 앞두고 대출 신청을 하려고 한다면, DTI 를 최대화할 수 있도록 미리 준비해야겠지요.
2. 대출 유형별 DTI 한도
대출 종류 별로 허용되는 DTI 한도가 있습니다.
| 일반 대출 (Conventional, 30년 모기지) | 36%–45% | 신용점수가 높을수록 유리합니다. |
| FHA 대출 | 최대 50% | 처음 집을 사는 사람에게 유리합니다. 다운페이먼트를 3.5% 으로 시작할 수 있습니다. (더 알고 싶으시면, 미국주택도시개발부(HUD) 의 주택구매 가이드를 참조하세요.) |
| VA 대출 (군인/퇴역군인) | 약 41% | 보다 기준이 유연합니다. |
| USDA 대출 (농촌 지역) | 약 41% | 특정 지역 거주자만 대상으로 합니다. |
3. DTI 의 종류
DTI의 종류에는 어떤 지출을 빚debt 에 포함하느냐에 따라 두 가지가 있습니다.
전면 DTI (Front-End DTI) = 주택 관련 지출만 포함
- 예상 주택 대출 상환금
- 재산세
- 주택 보험
- 관리비(HOA)
전면 DTI는 28% 이하를 이상적으로 봅니다.
후면 DTI (Back-End DTI) = 전체 부채 포함
- 전면 DTI 항목 전체에,
- 신용카드, 자동차, 학자금 대출 등을 모두 포함합니다.
후면 DTI는 36~43% 이하가 일반적인 기준입니다.
그럼, DTI 를 직접 계산해보고 싶으시죠?
- Bankrate DTI 계산기를 이용해보세요.
- NerdWallet 의 DTI 계산기: 여기서는 예상 주택대출 상환금까지 넣어 볼 수 있는 DTI 계산기를 제공합니다. 다만 대출 옵션의 "check rate" 버튼을 누르면 바로 대출 상담 전화가 오니 주의하세요.
4. DTI를 낮추는 5가지 방법
그러면, DTI를 최소화하려면 어떤 전략을 쓰면 될까요? 빚을 줄이거나 소득을 늘리거나, 둘 다 하면 되겠지요.
- 신용카드 부채 먼저 갚기
신용카드 이자율은 높아서, DTI에 큰 영향을 줍니다. - 새로운 대출 받지 않기
집을 사려고 계획하고 있다면, 새 자동차, 가전제품, 새 신용카드 발급은 잠시 미루세요. 집 대출을 받고 나서 하셔도 늦지 않습니다. - 소득 늘리기
부업이나 아르바이트로 월소득을 늘리세요. - 부채 통합
만약 여러 개의 신용카드 대출이 있다면, 이자가 낮은 하나의 대출로 묶으면 효율적일 수 있습니다. 신용카드 balance transfer 를 이용하면 됩니다. 미국에서 신용 점수가 쌓이기 시작하면 집으로 promotion deal 이 우편으로 오는데 이를 비교해서 좋은 interest rate를 제공하는 곳으로 balance 를 옮기실 수 있습니다. balance transfer에도 약간의 수수료가 발생하므로 이를 잘 확인해서 결정하세요. - 추가 상환하기
매달 빚을 조금씩 더 갚아도 DTI가 빠르게 개선됩니다.
대출 심사 시에는 DTI 외에도 아래와 같은 항목을 검토하니 참고하세요.
- 신용점수 (Credit Score): 연체 기록이 없을수록 좋음
- 예금/자산: 비상 상황 대비 저축 보유 여부
- 직업 안정성: 수입이 꾸준한지 확인
- 계약금 (Down Payment): 많이 낼수록 대출 리스크 감소
대출 금리를 유리하게 받을 수 있는 팁이 궁금하다면, 이전 포스팅 "모기지 금리를 잘 받으려면- 신용점수 준비 및 대출 전략"을 클릭하세요.
5. 자주 묻는 질문
1) 집을 사려면 DTI는 몇 %가 좋나요?
36% 이하가 이상적이고, FHA 대출은 50%까지도 가능합니다.
2) 지금 내는 월세도 DTI에 들어가나요?
대출 심사 시에는 기존 월세는 포함되지 않습니다. 대출 이후엔 새 주택 상환금으로 계산됩니다.
3) 자동차 대출을 갚으면 DTI에 도움이 되나요?
네! 월 납부액이 줄어들어 DTI가 개선됩니다.
4) 배우자 부채도 포함되나요?
공동 대출이라면, 두 사람의 소득과 부채 모두 DTI 계산에 포함됩니다.
결론
미국에서 집을 사기 위해선 DTI를 잘 이해하고 이를 낮추려는 노력이 꼭 필요합니다.
- DTI는 대출 신청자가 주택 대출을 감당할 수 있는지 판단하는 중요한 기준으로,
- DTI를 낮게 유지하면 대출 승인 확률이 높아집니다.
- 가능한 부채를 줄이고 수입을 늘려 내 집 마련을 준비하세요.